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房地产开发企业自行开发产品的账务处理

房地产开发企业自行开发产品的账务处理

房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时，一般有两

种会计处理方法:一是将自行开发产品转为出租开发产品核算，二是将

自行开发产品转作固定资产核算。从会计角度讲，两种处理方法都不

会对年度会计利润产生影响。但从税法角度讲，不同的处理方法对年

度应纳税所得额却有不同的影响。

【例】甲公司为一家从事房地产开发业务的企业～2006年1月1

日～其开发完成的一幢房产账面价值1500万元～甲公司将该房产出

租绐乙公司～租期为3年～租金总额360万元。当时的市场价格为2

500万元。租期届满～甲企业以3000万元的价格出售该房产。假定

房产折旧年限为20年～企业所得税税率为25,(不考虑房产残值、营业

税金及附加)。

(1)转为出租开发产品核算。

出租期间会计利润。

租金收入:360万元;

摊销成本:1500?20×3=225(万元);

会计利润:360-225=135(万元)。

出租期间应纳税所得额。

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根据税法规定，用于出租的开发产品未转作固定资产核算，其摊

销的折旧不能税前扣除，因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增

应纳税所得额，即应纳税所得额为360万元，应交所得税为90万元

(360×25,)。

租期届满时出售。

甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元，账面成本余值为1

275万元(1500-225)，会计利润为1725万元(3000-1275)，已摊销

折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此，应

纳税所得额为1500万元，应交所得税为375万元。

从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计为465万元

(90+375)。

(2)转作固定资产核算。

出租期间会计利润。

账务处理方法同上。

出租期间应纳税所得额。

根据规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售

确认收入实现，缴纳企业所得税;开发产品转作固定资产后可按税收规

定扣除折旧费用。

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开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，

因此出租期间应调增应纳税所得额1000万元(2500-1500)。因开发

品已转为固定资产，按税法规定，共计税成本为2500万元，增加的

计税成本1000万元中属于出租期间的折旧费用150万元(1000?20×3)

应调减应纳税所得额。

应纳税所得额=135+1000-150=985(万元);

应交所得税=985×25,=246.25(万元)。

租期届满时出售。

甲企业销售该房产时结转销售收入3000万元，账面固定资产净

值为1275万元(1500-225)，因此，会计利润为1725万元。开发产

品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元(1000-150)应调减当

年应纳税所得额。

因此，应纳税所得额为1725-850=875(万元)，应交所得税为

875×25,=218.75(万元)。

从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计也为465万

元(246.25+218.75)。

通过比较，采用不同的会计处理方法，不会影响会计利润，应交

所得税总额也是相同的;但是，从年度现金流量来看，采用第一种会计

处理方法，企业前期支付的税金较少，资金压力较小。

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法规链接:

国税发,2006,31号文规定～开发企业将开发产品转作固定资产的

行为应视同销售～于开发产品所有权或使用权转移～或实际取得利益

权利时确认收入(或利润)的实现,开发企业将开发产品转作固定资产

的～可按税收规定扣除折旧费用～未转作固定资产的～不得扣除折旧

费用。

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