土地增值税纳税筹划的各种方法.pdf

土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28日国家

税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中

明确规定：从2007年2月1日起。房地产企业土地增值税的交纳将由先前的预“

征制”转为清算制“”。当前．对房地产企业来说，如何进行有效的土地增值税税收

筹划．减轻纳税负担，相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的

重要课题。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划。

一、收入分散筹划法

按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项

目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就

越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一

个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，

分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精

装修房屋的市场售价是800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签

定合同，在毛坯房建成后先签。200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600

万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二

份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。这样就使得应

纳税额有所减少，达到节税的目的。

二、费用迁移筹划法

房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数

扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项

目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用

转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、

办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生

数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同

时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关

费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发

费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加

任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金

额，从而达到节税的目的。

三、临界点“”筹划法

房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土

地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，

应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法

有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的

20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值

额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是临界点“”。根据临界点的税负效应，

可以对此进行纳税筹划。

实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设

法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值

率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低

土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入

来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包

括可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础

设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提

高房产的质量来适当增加了扣除项目，以高质低价来占领市场。例：某房地产公

司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为800万元，当地同类住宅的市场售

价约l000万元，假如定价1000万元，增值率为25%，应纳土地增值税为90

万元。假如不考虑其他因素，获利为1000-800-90=110（万元）。但如果定价

960万元（X一800／800=20%），增值率为20%.由于纳税人建造的是普通标

准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%的，所以就可以免征土地增

值税，则获利为960-800=160（万元），二者相比税后利润增加50万元。通过

这个例子可以看出，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳说筹划，

完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。

四、费用均分筹划法

这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几

处房地产的开发业务，不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不