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演变之三——户型设计仆人电梯主人电梯主人电梯A座户型（350M2）四室二厅二卫特点一一梯一户，领地专属特点二主仆分梯，功能明确特点三电梯入户，彰显尊贵外部空间设计演变之三——户型设计户型设计特点A座户型（350M2）四室二厅二卫一户少室，合理控制居室数三面采光，阳光充盈大面宽小进深，舒适通透四开间南向房间南向明主卫，尺度开阔演变之三——户型设计A座户型（350M2）四室二厅二卫登“堂”入室，重视亮点设计，细节尽显尊贵310、305厘米高标准的层高，视野纵深演变之三——户型设计专属使用空间—起居空间系列A座户型（350M2）四室二厅二卫演变之三——户型设计专属使用空间—起居空间系列A座户型（350M2）四室二厅二卫10米窗景，84平米客厅演变之三——户型设计A座户型（350M2）四室二厅二卫专属使用空间—主卧系列卧室、书房及主卫生间尺度宽阔，专属私有演变之三——户型设计A座户型（350M2）四室二厅二卫专属使用空间—主卧系列南向18平米主卫生间演变之三——户型设计模糊空间——流动空间设计A座户型（350M2）四室二厅二卫演变之三——户型设计岛式厨房——中西分离，方便使用A座户型（350M2）四室二厅二卫万国城MOMA万国城MOMA天棚柔和辐射冷暖系统、置换式新风系统、可调式外遮阳系统、中央吸尘系统等科技系统，恒温又恒湿，完全舒适享受。诚品建筑/讲究学问的建筑精细的产品及服务的附加价值通用时代国际中心小汤山别墅logo精细的产品及服务的附加价值系统的定位工作方法系统的定位方法项目基本情况经济测算用地分析市场分析政府政策分析发展商分析分析过程定位结论概念设计市场定位产品定位基本假设01区域规划与发展02交通条件03周边环境04地块条件05定位结论06市场分析07用地分析08市场已有供给09市场潜在供给10市场需求/客户11重点个案12四把尺子之一、二01性质02控高03规模04容积率05定位结论06开发商要求07规划条件08利润额09资金回收速度10品牌与形象11四把尺子之三、四基本假设保守激进/高风险中庸基本假设经济效益比较市场定位定位结论01物业类型02物业档次03目标客户群04产品定位05市场定位06经济技术指标07总体规划08单体设计09案例分析项目基本情况通用国际时代中心位于朝阳区建国门外大街永安东里北邻长安街、南对通惠河、东临建外SOHO、西临万豪国际公寓占地约3.2万平方米，80%为居住用地，居住总建筑规模10万平方米，容积率3.920102用地分析城市中心区地段的稀缺资源良好的发展与升值潜力CBD边缘，景观城市中心区地价用地分析燕莎商务区使馆区的延伸五星级酒店的集中区已形成国际居住及高档物业的概念具有深层次及固定的形象东直门外规划中的国际水准城市交通枢纽核心具有增值的潜力现有高档物业较少，底蕴稍显不足建外长安街的延长线，具有一定的历史和情感积淀与CBD重叠部分是新人文和旧贵族派的有趣结合，势必成为最适合新时代贵族居住的区域CBD地区500强最集中区域，目前聚集资源、能量最强规划水平最高、升值空间最大地区直接关系北京国际地位的终极指标将来势必成为中国经济、商务的中心CBD地区具备豪宅的先天条件如何在CBD商圈内最大限度的挖掘土地价值？偏商还是偏住？大户型还是小户型？用地分析用地分析景观资源—通惠河景观带邻路性相对不足，环境较为安静纯居住型物业AEDFBC市场供给情况分析目标客户需求特征分析深入挖掘客户潜在需求寻找市场空白点项目的市场定位市场分析市场供给情况小户型商住公寓大量推出，产品同质化现象严重，市场竞争激烈供应量较大，开盘相对集中以中、小户型为主面积集中在100—250平米之间，其中150平方米约60%跃层、复式所占比例较小约为5%区域均价12900元左右高端客户的基本需求特征：低端客户职业经理人CEO阶层白领阶层热爱都市生活，CBD首选年龄在35-45岁，高学历，大部分有海外生活背景，鉴赏力强要求身份地位的象征，满足虚荣二次购房，增值，保值，金领阶层，价格敏感度不高注重安全，跟风注重私密性，强调安全感对差异化产品的追求通用时代的客户群市场需求分析市场定位客户敏感性分析：对价格不敏感，对品质敏感产品性能(高)(低)外部因素（区位）内部因素(品质)产品1产品2