回稳有望：2024年房地产形势总结与2025年展望.docx

目 录

一、2024年房地产市场：销售以价换量、投资持续探底 5

（一）销售：“以价换量”，一线核心城市成交回暖 5

（二）投资：新开工和投资增速加速下行，但从长期看有利于减少地产供给从而实现新的供需均衡 7

（三）土地：待开发土地存量积压、区域分化加剧 8

（四）房企：销售和利润大降、短期偿债风险上升 13

二、2024年房地产政策力度空前、效果明显，但仍需解决五大难题 15

（一）进展：收储存量房启动、城中村改造扩围 15

（二）问题：当前房地产政策仍存在五大堵点 17

三、2025年房地产形势展望：“止跌”渐近，“回稳”有望 18

（一）短期：2025年销售与投资降幅收窄、库存去化加快 18

（二）中长期：需求仍有三大支撑，土地、财税、金融政策要协同发力 21

图表目录

图表1：全国商品住宅销售面积当月同比由负转正，而新房价格同比跌幅较大 5

图表2：全国新房和二手房价格环比降幅快速收窄 6

图表3：2024年重点城市二手房成交面积占新房与二手房交易总量的比重 6

图表4：商品房狭义库存去化周期的变化趋势 7

图表5：房地产新开工、竣工和施工面积同比增速趋势 8

图表6：房地产投资2022—2024连续三年拖累名义经济增速 8

图表7：300城住宅用地推出面积、成交面积及土地出价款规模变化情况 9

图表8：300城不同等级城市住宅用地成交均价同比 9

图表9：300城成交土地出让价款及全国土地出让收入同比增速 10

图表10：各省份2024年全部土地出让成交价款同比增速 11

图表11：300城住宅用地土地出让价款中不同能级城市占比变化趋势 11

图表12：重点一二线城市存量住宅用地规模（2024年三季度末） 11

图表13：2021—2023年各类型企业住宅用地中已取得预售证的宗数占比 13

图表14：A股上市房企2024年上半年净利率和毛利率创历史新低 14

图表15：房企2024年市场化融资规模大幅下降 14

图表16：上市房企2024年上半年现金短债比继续下降 15

图表17：部分城市已完成的收购存量房用作保障性租赁住房项目落地情况 16

图表18：央行保障性住房再贷款规模与落地情况 16

图表19：2025年房地产市场指标相关预测 18

图表20：全国商品房销售面积走势及预测 19

图表21：存量房库存较高的城市收储规模预测 20

图表22：2025年房地产投资同比趋势预测 21

一、2024年房地产市场：销售以价换量、投资持续探底

2024年，本轮房地产下行周期已进入第三年。从累计增速看，房地产销售、价格、

投资指标从2021年见顶之后，2022—2024年连续三年下行。与2021年市场高点相比，

2024年1-11月商品房销售面积、销售金额累计分别下跌45.5%、47.3%，其中住宅销售面积、销售金额跌幅均已接近50%；房地产投资累计下跌31.8%、新开工面积累计下跌63.2%，拖累房地产施工相关建安工程投资。从当月增速看，新房销售面积增速呈现前低后高走势，前三季度新房销售同比下降明显，但926政治局会议以来房地产新政密集出台，推动居民购房需求改善，销售出现触底反弹信号。但房地产投资仍持续低迷、土地出让收入下滑冲击地方财政、房地产企业债务风险仍需进一步化解。

（一）销售：“以价换量”，一线核心城市成交回暖

9月中央明确“止跌回稳”目标，10月以来，房地产新政密集出台，房地产市场呈现积极变化。

从新房看，2024年新房销售“以价换量”，销量同比在11月由负转正，而房价同比跌幅较大。从量看，增量政策降低购房门槛，刺激了改善性需求，新房销售明显好转。前三季度新房销售同比下降明显，但926政治局会议以来房地产新政密集出台，推动居

民购房需求回升。根据住建部数据，10—11月，全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比和环比双增长，结束连续15个月下降。根据统计局数据，11月，新房销售面积和销售额同比由负转正，分别实现正增长3.2%和1.0%；一线等重点城市销售改善更为明显，11月当月分别增长10.2%和6.8%。今年商品住宅销售面积累计同比跌幅呈逐月收窄态势，前11月，商品住宅销售面积累计同比-16.0%，跌幅较年初收窄8.8个百分点。从价看，全年商品房市场信心尚未全面修复，房价同比跌幅仍较大。10月末，70个大中城市新建商品住宅价格同比下跌6.2%，跌幅创新高，11月同比降幅收窄至-6.1%；在增量政策刺激下，市场预期边际好转，全国新房价格环比降幅