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开元物业的降本增效之路

近儿年米，面对飞速上涨的人力成木，开元物业也直在考虑如何降低用工费用，经过多个方案的尝试，形成了三种较有成效的做法。

■文/谢建军

谢起车浙江开元物业服务有限公司(以下简称“开元物业”)面对行业服务成本大幅上涨的客观情况，未雨绸缪，分别在项目开发、管理的不同阶段采取不同的应对策略，降低企业的运营成本，提高企业的经济收益，取得了很好的

谢起车

通过早期介入降低后期运营成本

目前，很多物业服务企业热衷于开展建筑节能改造，其实与其在项目建成后搞节能改造，不如从项目的前期介入入手，建成节能建筑，将项目后期物业管理的运营成本控制下来。

为做好此项工作，开元物业早在2005年即成立专门的物业管理顾问服务部，研究了50余个已经投入运作的项目、整理出物业管理设计建议5000余条、列举出了每个项目开发过程中存在的物业管理缺陷、制订了开发环节中各个工程的设计建议书，这些建议书大都从降低后期物业管理成本以及方便业主的角度出发，获得了后期项目物业管理人员、业主以及开发商的好评。

仅以设计为切入点，开元物业就提出了10多项建议。如，在出入口的设计中，我们建议将出入口设计出一个可封闭的大门，这样夜间22点以后车辆进出就必须按动门铃方可出入，仅此一项举措，就可大大降低后期物业管理企业所需要在夜间配置的秩序维护人员，并可大大保障业主的财产安全；公司建议将消防监控中心合并，这

可以减少公司内部的24小时值班人员；建议将地下车库的多个通道设计为可封闭式，这样可以有效减少公司的夜间巡逻人员：建议开发商增加监控、电梯门禁等技防设施，这也可大大降低后期的管理成本。

通过扩大管理规模摊薄运行成本

分析物业管理的成本可以看出，物业服务企业的成本主要包括人力成本、能耗费用、物料消耗以及管理成本，而人力成本和管理成本的高低与规模有非常大的关系，这主要表现在项目管理规模的扩大可使人力成本和管理成本不断摊薄。而随着城市化进程的深入和加快，物业管理的需求也随之扩大，这就为物业服务企业通过扩大管理规模摊薄人力成本和管理成本提供了可能。

开元物业现在采用的方式基本是以“滚雪球”的形式进行发展，主要是指公司优先接管在管项目周边的项目。这样做的好处有以下几个方面：一方面，管理资源能够共享，以前一个经理管一个小区，现在一个经理可以管一个区域，其中财务、人力资源、专业维保等管理部门亦可整合；另一方面，各项管理设施如物业管理软件、专业技术资源和对外联络的资源如垃圾清运、绿化养护等也可实现共享。这将大大摊薄企业的管理成本。

目前，开元物业在上海开元新都、徐州开元四季、河南开元名都等项目上均实现了滚雪球式的扩张，降低了管理成本，减轻了成本上涨带来的压力。

通过合同约定为物业费上涨预留空间

物业服务企业在洽谈项目时应该非常注重今后的经营风险。面对物业管理成本的不断上涨，开元物业考虑到近几年物价指数的上涨因素，不断提高预算的准确性，建立了相应的计算模版，并坚持在物业服务合同中明确约定物业费可根据CP止涨情况适当上浮。

中国物业管理

50PROPERTYMNG

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专题聚焦

服务成本上涨与

行业应对

譬如，统计显示，2007年开元物业平均的收费标准尚在1.50元/平方米/月，2011年公司的平均收费标准在2元/平方米月，2012年开元物业要求平均收费标准在2.2元/平方米月，因此2014年的收费

标准估计要在2.50元/平方米月以上。2012年，开元物业新签的12个物业服务合同，考虑到应交付时间均在2013年底或2014年，因此收费标准就全部定在25元/平方米月以上，这就是考虑到了物价指数上涨的因素。这种做法缓解了后期成本上涨所带来的压力。

此外，开元物业还在物业服务合同中约定了收费标准要适时调整的条款，设立了物业管理费两年后要随CPI指数或者政府最低工资上涨而同步增长的规定。同时，

开元物业在与业主单位签订物业服务合同时还规定，公共能耗要尽量公摊，不能公摊的也将随公用事业收费标准的调整而相应调整。

通过管理创新降低运行成本

所谓创新运行，一方面是要大胆提出改造管理方案，降低管理成本。譬如开元物业对台州万家华庭住宅小区通过出入口的减少，增加设置铁门，实行夜间封闭等改造措施降低了管理成本；在地中海商业和杭州开元名都地下室实施了普通日光灯改造为LED灯，增加了一次性投入费用，但降低了运行成本。据统计，此项改造的投资可在一年半时间内通过能耗节约收回投入成本。又如，开元物业将地中海单身公寓的手开楼道灯开关改造成人体感应开关，实现了能耗的节约等等。

另一方面，开元物业还积极

应用