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饭疏食，饮水，曲肱而枕之，乐亦在其中矣。不义而富且贵，于我如浮云。——《论语》

城市更新项目分类

一、什么是城市更新

所谓“城市更新”是指对特定城市中某一老旧的区域（包括旧工业区、

旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），进行更注重城市品质和内涵

提升的升级改造。

城市更新的开发模式主要有三种类型，即政府主导型、政府主导下的

开发商参与型和开发商主导型。

1、政府型

是指在城市更新项目开发由政府政府直接组织，掌握控制权。政府通

常负责规划、提供政策指引，由政府建设部门与承担更新任务的国有企业

签订土地开发合同。政府作为甲方，确定改造范围，规定改造期限，办理

划拨用地手续，筹集所需的全部资金，负责协调在更新项目地段内各单位

之间的关系，帮助乙方解决开发过程中的有关问题，监督检查规划的开发

实施和竣工验收。开发企业作为乙方，按照规划要求，负责拆迁安置工作，

组织各种楼宇公共服务设施的建设。

2、政府主导下的开发商参与型

是指城市更新项目开发由政府主导下的开发商参与。市区两级政府共

同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后

实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。开发商可以是由

一家具有良好的资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或是分

片区由不同的开发商完成。

3、开发商主导型

饭疏食，饮水，曲肱而枕之，乐亦在其中矣。不义而富且贵，于我如浮云。——《论语》

是指在城市更新项目开发过程中政府通过出让用地红线，由开发商按

规划要求负责项目的拆迁、安置、建设的一种商业行为，是一种完全的市

场化运作方式。更新过程中政府不参与，发展商可根据自身利益去进行房

地产开发。

完全依靠政府或市场导向的政策合理解决城市更新问题是困难的，因

为现代城市不是某个人或某个集团的城市，而是“个人、家庭、社区、志

愿组织、非政府组织、私营企业、投资商和政府机构大量投入资本、技术

和时间的产物”。政府的介入是为了补充个人积极性的不足，而不是替代

之。因此，在城市更新中，通过政府赋予能力，可以使低收入者有能力改

善自身的居住环境，保持社区社会结构的延续，控制开发商对旧城区造成

的破坏，保持中小型经济活动，从而增加传统社区的活力，实现旧城区经

济、社会、环境等方面的可持续发展。

二、为什么要去做城市更新项目

佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出，中国房地

产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新

迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，

最终市场将迎来10万亿元的大赛道（目前新房市场为17万亿）。

西南证券研报认为，土地资源日渐稀缺，盘活存量土地资源成必然出

路。城市更新或开启房地产增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手。

2021年3月12日，《中国十四五规划和2035年远景目标纲要》正

式出炉，规划中明确提出要加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧

厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建

新建停车场、充电桩。根据规划，十四五期间计划完成2000年底前建成

饭疏食，饮水，曲肱而枕之，乐亦在其中矣。不义而富且贵，于我如浮云。——《论语》

的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一

批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。

一句话总结：政策导向+市场需要+市民需要+企业需要。是一件各个

主体皆大欢喜的事情

三、城市更新项目存在的主要难点

1、拆迁难度大，开发周期长

“和村民达成拆迁补偿协议难度大。达到政府规定的协议比例不难，

但少