居间合同、中介收费.doc

第二十三章居间协议

第四百二十四条居间协议是居间人向委托人汇报签订协议的机会或者提供签订协议的媒介服务，委托人支付酬劳的协议。

第四百二十五条居间人应当就有关签订协议的事项向委托人如实汇报。

居间人故意隐瞒与签订协议有关的重要事实或者提供虚假状况，损害委托人利益的，不得规定支付酬劳并应当承担损害赔偿责任。

第四百二十六条居间人促成协议成立的，委托人应当按照约定支付酬劳。对居间人的酬劳没有约定或者约定不明确，根据本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供签订协议的媒介服务而促成协议成立的，由该协议的当事人平均承担居间人的酬劳。

居间人促成协议成立的，居间活动的费用，由居间人承担。

第四百二十七条居间人未促成协议成立的，不得规定支付酬劳，但可以规定委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

材料一：买卖双方未完毕房产过户中介仍收中介费受质疑

目前的格式协议，买卖双方一签约，即便没完毕过户也不影响中介收费。

买卖双方由于多种原因未能最终完毕房产过户，在诸多人看来，这种状况下中介是不应当收取中介费的。而在实际交易过程中，假如是由于中介的原因导致最终未能完毕过户，则无需交中介费；假如是由于买卖双方的原因导致最终未能完毕过户，则要支付部分甚至所有中介费。目前买房人与中介签订的居间协议，中介只负责到买卖双方签完协议，而不是以完毕过户才能收取中介费。

中介承诺未兑现应退还中介费

在北京版国五条政策落地前，为了防止交纳20%的个人所得税，北京的二手房市场曾掀起过一波购房高潮。王先生就抢在国五条政策执行之前买了一套二手房，当时中介承诺可以在政策执行之前为王先生完毕过户手续，并将这一承诺写进了居间协议之中，因此王先生就与业主签订了二手房买卖协议并交付了中介费以及定金。不过由于多种原因，最终未能在政策执行前完毕该套房屋的过户手续。新政策执行后，由于该套房屋不满五年需交纳差额的20%的个人所得税。算下来，个人所得税要交20万元。面对这笔高额的个人所得税，王先生表达无力承担。业主也表达不会为个税买单，在该套房屋买卖无法进行下去的状况下，王先生提出解除买卖协议，并规定中介退还中介费，理由是中介在买房前曾承诺过可以在政策执行前完毕过户，但最终并未兑现承诺。但中介却以未能在新政策执行前完毕过户是由于王先生的原因导致，拒不退还中介费。在这种状况下，王先生的中介费还能要得回来吗？

大成律师事务所合作人王力博律师认为，在上述案例中，房地产中介在居间活动中为促成双方成交，承诺在“新政”执行前办理完毕房地产过户手续，而房地产中介又未兑现这一承诺，这一承诺有证据证明确实存在，那么，中介机构应当退还中介费。

买房人原因导致房产不能过户中介费不退

石先生在前很快通过一中介企业在望京购置了一套二手房，在签订二手房买卖协议以及与中介的服务协议之前，中介企业规定石先生先签一种申明：表达自己确认有购房资格，如购房资格出现问题导致无法过户责任由买方自负。

石先生当时十分自信购房资格没问题，没有去确认自己的个税和社保与否满五年。不过当签订了二手房买卖协议后并交纳了中介费和定金后，在办理房屋过户时却发现自己的社保曾经由于工作变动断过，因此他不具有购房资格，他要买的二手房无法过户到其名下。在买卖无法继续的状况下，石先生规定解除协议并规定中介退还中介费，但遭到了中介的拒绝。中介的理由是房屋无法过户的责任在石先生自己，中介没有任何过错。

大成律师事务所合作人王力博律师认为，在这个案例中，买卖协议双方的交易已经到达，中介机构已经完毕了“居间”服务，导致协议无法履行的原因系石先生自己导致的，他应当对此承担所有责任：向卖方承担违约责任（如卖方没收定金），向中介机构支付中介费用。

业主违约致交易失败，买房仍要支付部分中介费

9月17日，郭女士与业主何先生在中介企业的居间服务下签订了二手房买卖协议。同日，郭女士支付了2万元购房意向金，并在《中介费确认书》上签字确认中介费为2万元。而后，因业主何先生一方违约，未能继续履行该协议，郭女士的购房计划也宣布“破产”。何先生返还郭女士已支付的2万元意向金，并赔偿违约金2万元。

因房子未买成，郭女士认为不应向中介支付，双方经协商未果，中介企业于1月将郭女士诉至法院，规定其支付佣金2万元。

一审法院审理认为，郭女士通过居间方购房的协议目的并未实现，但中介企业已提供了一定的居间服务，可收取对应佣金，判决郭女士向中介企业支付6000元。郭女士不服，提起上诉。

法院二审认为，根据法律规定，居间人促成协议成立的，委托人应当按照约定支付酬劳。该案中，郭女士经中介企业居间简介与案外人签订房地产买卖协议，中介企业有权根据上述规定规定郭女士支付居间酬劳。需要阐明的是，根据居间协议，中介企业在促成郭女士与案外人买卖协议成立