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三、土地变性土地变性不是法律术语，也不是专有概念，但我们在工作中会经常用到。土地变性包括两种情况，一种是土地所有权的转移，指征收集体所有土地；另一种是土地用途的变更，如工业用地转为房地产开发用地。土地所有权转移我国土地所有权不能流转，无论国有土地，还是集体土地，均不能买卖、抵押。土地所有权的转移，法律仅规定了一种情况，即土地征收。单向转移，将集体土地所有权转变为国家所有。土地征收，指国家为了公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序，依法给予农民集体经济组织和农户土地的地上物补偿后，强制将农村集体所有土地转变为国家所有的一种具体行政行为。程序：申请、拟定方案上报、审批三个环节。审批：批准机构只有国务院和省级人民政府两级。征收以下土地，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷；（3）其他土地超过70公顷。征收前述以外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。补偿标准：（1）耕地补偿，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均产值的6——10倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助标准为该耕地前三年平均产值4——6倍，限额为：每公顷耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均产值的15倍；附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。（2）其他土地的土地补偿费和安置补助费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准规定。（3）征收城市郊区的菜地，用地单位应当缴纳新菜地开发建设基金。土地用途的变更土地用途的变更，可以将农用地变为工业用地或商业用地、房地产用地、旅游用地等，也可以将城市中的工业用地变为商业用地或房地产开发，以及未利用地的土地用途变更等等。一方面，我国对土地实行严格的土地用途管制制度；另一方面，土地用途变更后往往能使土地价值大增，带来巨大的经济利益。所以，土地用途的变更审批程序很严格，必须向政府申请，由政府审批。如果在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应先经城市规划行政主管部门同意。改变土地用途，要按当时的市场价补交土地出让金。跟土地用途变相关更最重要的一个制度是农用地转用制度。（三）农用地转为建设用地集体所有的农用地转为工业用地或商业用地，是最常见、最典型的土地变性案例，土地所有权转移和土地用途变更两方面都涉及，所以，既要办理征地审批，也要办理农用地转用审批。对于农用地转用，《土地管理法》第44条和第45条专门做了严格规定，主要有以下几点：1、农用地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续。2、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，由国务院批准。国务院批准农用地转用审批手续的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批手续。3、在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。4、上述两条规定以外的建设用地，涉及农用地转用审批的，由省级人民政府批准。省级人民政府批准的农用地转用手续，如果征地批准权限也在省级政府的权限之内，则同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批手续；如果征地超过了省级政府的审批权限，需要另行办理征地审批手续。四、总结土地物权与土地用途关系示例图Part01.第三部分建设项目用地相关知识1建设项目用地办理程序2建设项目用地预审3建设用地申请报批4征地程序5临时用地6一、建设项目用地办理程序谢谢大家！用地手续示意图二、建设项目用地预审建设项目用地预审时间：审批项目，可行性研究阶段。核准项目，项目申请报告核准前。备案项目，办理备案手续后。建设项目用地预审需提交的材料：建设项目用地预审申请表；建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；*土地法律知识学习材料企业管理与法律事务部刘继瀛2013年11月28日第一部分概述一、土地法律关系二、土地法律体系三、建国后我国土地法律制度的历史沿革四、土地法的基本原则一、土地法律关系1、民事土地法律关系土地法律关系是指根据土地法律规范产生、以主体间的权利（权力）与义务关系的形式表现出来的特殊的社会关系。具有私法性质的法律关系，是受民法规范调整的土地关系，表现为平等之体之间的民事权利义务关系。主要有：2、行政土地法律关系土地债权法律关系。在土地物权流转