对房地产估价的需要00课件讲解.pptx

对房地产估价的需要

一、房地产转让和租赁的需要

房地产因价值较大，其交易价格和租金

无论是偏高还是偏低，都会使一方交易当事

人遭受较大的经济损失。

为避免在房地产转让或租赁中遭受经济

损失，交易当事人需要估价为其确定转让价

格或租金提供参考依据。

二、房地产抵押的需要

原则：抵押人担保债权不得超出抵押物

价值。贷款金额小于抵押房地产的价值。

抵押贷款前价值评估

抵押期间价值重估

押品处置价值评估

抵押房地产尽职调查、房地产贷款项目评价、

实际抵押率测算等专业服务。

三、房地产征收征用的需要

有时为了军事和外交以及有政府组织实施的

各种建设等公共利益的需要，或者因抢险、救灾

等紧急需要，国家不得不征收或征用集体所有的

土地和单位、个人的房屋以及其他不动产。

三、房地产征收征用的需要

征收和征用既有相同之处，又有不同之处

征收是强制购买，所有权变更，不返还。

征用是强制租用，只是使用权的变更，到期返还

给使用权人。

虽然征收、征用为了公共利益的需要，具有一定的

强制性，但不是无偿的，必须依法给予补偿。

四、房地产税收的需要

契税

土地增值税

专门针对房地产设置房产税

城镇土地使用税

从量定额征收

耕地占用税

税种

增值税

城市维护建设税

具有普遍调节功能企业所得税

个人所得税

印花税

五、房地产证券化的需要

房地产投资信托基金

权益类资产证券化产品

具有债权性质的资产证券化产品

个人住房抵押贷款证券化

评估内容主要有证券化物业状况调查、市场调研、

现金流分析和价值评估。

六、房地产保险的需要

投保时，确定保险标的的实际价值，

为投保人和保险人约定保险标的的保险价

值和保险金额提供参考依据。

保险事故发生后需要评估因保险事故

发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿

保险金的数额提供参考依据。

七、涉及房地产的司法和纪检监察的需要

（一）人民法院确定财产处置参考价的需要

在确定参考价值时，既要防止参考价定的过低，

导致房地产被低价处置而使被执行人的合法权益受损，

又要防止参考价定的过高导致房地产处置不掉而使申

请执行人的债权不能实现，或只得接受高价抵债。

七、涉及房地产的司法和纪检监察的需要

（二）房地产分家析产的需要

房屋一般采取折价或者拍卖、变卖的方式，

然后对取得的价款予以分割

（三）房地产损害赔偿的需要

（1）使他人房地产受到污染

（2）人为灾害使他人房地产受损

（3）因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、

采光、日照、视野等

（4）建筑施工不慎使临近建筑物受损

（5）因工程质量缺陷给购房人造成损失

房地产（6）因修改城乡规划给房地产权利人合法权益

损害情形造成损失；

（7）因对房地产权利行使不当限制给房地产权

利人造成损失

（8）未能履约使他人工程停缓建或延迟施工，

给他人造成损失；

（9）非法批准征收、使用土地给当事人造成损失的；

（10）其他房地产损害赔偿；

八、涉及房地产的企业经济

活动的需要

企业经济活动中，往往需要对企业

整体资产或其中的房地产进行估价，为

有关决策，会计计量，信息披