深圳百通香溪庭院沿街商业招商建议.pptxVIP

深圳百通香溪庭院沿街商业招商建议;前言;目录;第一部分：市场环境概述;2、外部环境

（1）、百通香溪庭院所处崂山水库西岸地段，往东崂山水库，往南、北、西三边皆为经济作物用地和农村住宅用地，无商业行为，无任何商业气氛。项目现处孤立经营状态。

（2）、到目前为止，项目周边尚无重要规划和建设，项目周边在近几年，很难成为规模居住与商业的新板块。

3、商业体量

整个商业部分分为四栋沿街网点，总面积为3891平米，面积从50-345不等，;二、消费者状况：

就目前而言，本案入住者甚少，而项目外围由于所处位置位于

近郊区，且不在交通主干道，外来人员很少，消费群体不大，因此，

对于常规招商是很难成功的，其中最关键的因素在于商家对于区域内

的消费力信心不够强，从而致使商家对项目的兴趣不大。

随着项目的后期展开及小区一期业主的不断入住，加上周边区

域高端项目未来几年的纷纷开发，区域内未来的高品质消费潜能将逐

步展现。;第二部分：战略分析（SWOT）;问题和威胁点：

1、地段相对较偏，原有的区域没有商业的氛围。

2、道路、停车位等都需要能够满足更大的需求。

3、现有入住率不高，周边消费人员不多。

4、店面较小，且基本为沿街单层开间，规模有限，较难支撑

人气旺的大型商业主力店，不利于形成商业规模集群。

5、商业并不能只考虑利益问题，其必须衬托我们别墅的优

雅，二者必须协调；;第三部分：项目定位;首先，当前项目入住率低，且即便后期都入住，总体消费支撑仍然

有限，因此纯社区级商业很难成活。

再者，项目周边目前居住与商业氛围均几乎没有，区域级商业的业

态定位对本案也无法成立。

因此，既要支撑项目品质，又要保证商业成活，突破口只能在城市

级商业上做文章，很显然我们不是规模性商业，所以，项目的市场定位

第一步确立为城市级目标性商业，但是由于该商业作为项目的配套出

现，所以，整个的商业当中适当的考虑社区服务配套。

;二、经营定位

前面，我们确立了商业定位为城市级目标性消费。而作为我们项

???本身的特点，造就了项目经营定位的特殊性。

首先，我们应锁定较高层次的消费群体：

一则，该部分群体的消费不受时间、空间限制，便于商业在本案实施；

二则，其消费追求品质化、差异化，而该种特色商业，也恰恰是与我们项目匹配的；

三则，项目良好的周边生态资源环境也为高端人士颐养身心提供了有力支撑；;商家目标市场消费群体定位

与项目目标客户相匹配，在商家客户的服务对象方面，我们

拥有共同的消费群体：企业老板+外资高层+政府高官+城市精英

商业形象定位

鉴于项目的市场定位以高端消费群定位，主要满足城市高端

人群私密生活、社交场所消费的需要。整体形象给大众的感觉要

高贵、优雅、有身份感。但同时也要保障整个项目的私密性和安

全性。;经综合分析，我们建议主力店为高端私人会所，采用“高端私人

会所+特色纯正餐饮+休闲理疗”模式，商业服务为主，高端商品辅

助，这与项目的特点是完美匹配的；

经营业态成份比例划分为：“四、三、二、一制”，即会所占四

成，特色餐饮占三成，休闲理疗占二成、社区服务配套占一成。

;业态定位

城市高端私人会所

制定高端群体圈，采用会员制，服务内容根据客人的实际需要定

制，提供高贵典雅的环境和尽善尽美的私人化服务，作为企业家和各界

精英休闲会客与商务恰谈的理想选择。该会所将作为整体商业的主导。;经营特色

高端+特色+时尚+休闲

我们把整个商业顾客消费的特征定义为高端私密会晤及休闲娱乐结合，特定的、与身份相匹配的的高端私人会所与特色的、时尚的餐饮娱乐项目，强调商业品牌与住宅项目高端定位结合才有可行性。;其他意义

高端会所的入驻，不仅盘活整体商业，其目

标客群的聚集，对项目的整体销售将是十分有效

的增益。因此，建议以3年免租优惠措施与一线高

端俱乐部进行合作洽谈。;项目整体招商策略：

结合百通香溪庭院极具特色与品质的建筑外观、项目本身及周边

项目的高端客户群体、以及项目优越的自然资源等商业诉求点，重点

洽谈高端会所进驻，并以此为依据进一步吸引其他商家进驻项目。;设计招商宣传手册

设计制作内容详实的招商手册，阐述项目的定位与项目特色，

及运营策略，作为项目的宣传资料。

利用信息资源，直接到目标商家客户，进行商业合作洽谈

采取定人定点的方式，联系并拜访品牌商家，进行定