房地产价格构成46课件讲解.pptx

房地产价格构成

房地产价格通常由7大项构成：⑦开发利润⑥销售税费⑤销售费用④投资利息③管理费用②建设成本①土地取得成本

一、土地取得成本土地取得成本为用地单位为取得土地使用权而支付的各项费用之和。取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3类情况：①通过土地使用权转让取得②通过土地使用权出让取得（政府储备、征收）③通过合作、合资取得

土地费用土地取得费土地开发费

生地按照土地开发程度分类毛地熟地缺配套城市基础设施尚需拆迁安置补偿可直接进行房屋建设

(一)市场购买的土地取得成本（1）购买土地的价款（2）应当由买方缴纳的税费

(二)征收集体的土地取得成本取得集体所有生地土地征收补偿费国有土地使用权出让金相关税费土地开发城市基础设施配套

（三)征收国有土地上房屋的土地取得成本(1)房屋征收补偿费用(2)相关费用

二、建设成本建设成本是指在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。1、勘察设计和前期工程费2、建筑安装工程费3、基础设施建设费4、公共配套设施建设费5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等6、开发期间税费

三、管理费用管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。

四、销售费用销售费用也称为销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要的支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。

五、投资利息(一)投资利息的含义投资利息，是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。▲土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，均应计算利息。

(二)投资利息的计算计算投资利息具体需要把握下列5个方面1、应计息的项目：应计息的项目包括取得土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计利息。2、计息周期：计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。3、计息期4、计息方式：计息方式有单利和复利两种5、利率

六、销售税费销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类：1、销售税金及附加2、其他销售税费,包括印花税、交易手续费等。

七、开发利润开发利润是指房地产开发商(业主)的利润，而不是建筑承包商的利润。估算开发利润应掌握以下几点：1.开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-建设成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费2.开发利润应为平均利润，而不是实际利润及期望利润。

3.开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列4种:利润率名称利润计算基数构成直接成本利润率土地取得成本+开发成本投资利润率土地取得成本+开发成本+管理费用十销售费用成本利润率土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息销售利润率土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润