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以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。——《管子》

产业园的盈利模式、发展策略与规划框架

自20世纪80年代以来，我国园区建设和规划逐渐向精准化、

专业化方向转型。

近年来，产业园区越发成为区域经济发展的重要推进器。其

在区域经济和产业经济之间形成一个联动，承载区域产业体系的

组成与补充，以及片区主导和配套产业的连接功能。

目前园区经济发展日趋完善与成熟，已形了产业园发展的特有

形式。

1、产业园区的盈利模式

纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈收主要来自两

部分：地产增值和产业增值。

客观来说，现阶段大多数园区主要依靠地产增值，其通过建设厂

房、物流仓库、办公楼等并以出租或出售的方式供企业使用，这同传

统的商业地产模式相类似，是大多数园区的主要收益来源。

目前，中国有各类产业园区15000多个，国家级开发区数量从

2011年的219家增长到2015年的364家，年均复合增长率达13.5%。

国家级开发区数量在2012-2013年间快速增长后，进入到平稳增长阶

段。

在如此高度增长的势态下，我国的产业园区普遍走新兴工业化道

以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。——《管子》

路，而在我国产业园区已取得一定成就的同时，产业园存在的问题也

越渐明显。

（1）重复建设，形成恶性竞争。

如此“千园一面”的形势造成产业资源难以合理分配以及有效

利用等问题，并且园区之间竞价明显，招商困难，难以成就共同发展，

前期产业定位就出现问题，直接导致后面招商运营难。

（2）偏重地产开发，轻视产业环境，产业聚集效益不明显。

目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设，出售物业坐等

收益，却不注重产业园区发展的核心——产业环境培养、产业链搭建

以及产业配套的完善。

如此随之而来的是项目的空置、地方产业的流逝，产业新城变

“鬼城”，盲目引进产业导致“有企业无产业”的局面，如此“大

杂院”无法实现良性的产业发展，导致片区没有产业竞争力和发展源

动力，前期产业定位出现问题，后期的招商运营自然出现方向性错误，

直接导致园区集聚性差。

（3）园区运营以及配套服务偏差大。

如今很多园区的硬件载体建设都被过分地关注，而园区的核心竞

争力是软性服务，可这正是国内的全区最为欠缺的一环。几乎所有园

区在入住前都会提出提供一站式服务，但实际上相对应的政策以及设

备很难达到企业尤其是研发型企业的需求水平，前期产业定位有问题，

未能为园区的开发及招商运营提出指导性的产业配套建议，自然也就

没有相应的配套服务提供。

以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。——《管子》

解决上述问题，最首要的就是园区定位要准确，只有在准确而科

学的产业定位基础上，后期的招商运营才会有本可依，形成自身独有

的竞争力。

2、产业园区规划的总体框架

此前，规划园区的思路是依据关联发展原则、成链发展原则、集

聚发展原则、集约发展原则等“四项基本原则”，通常来说，产业园

区发展定位、规划背景、规划布局、招商策略都应该满足上述四个原

则。

产业定位之前，需要对内外部环境做详细的分析，为前期的产业

定位夯实地基。其中有几个观点解读如下。

外部环境分析：为了掌握产业变化规律以及抓住经济的变化趋势，基

于外部宏观环境分析，我们不仅可以洞悉未来的战略机会，而且可以