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非淡泊无以明志，非宁静无以致远。——诸葛亮

产业园区工业厂房的持有与转让

一、园区工业地产的运营模式

园区工业地产作为一种将地产、产业、园区三方面的发展相结合的商业

模式，以产业为依托，地产为载体，有着提升城市的产业价值和产业能力、

促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。

目前而言，纵观各地产企业，尽管各家都推出“独特”的工业地产商业模式，

但究其背后的资本运作逻辑，提取其运营精髓，可总结为四大模式。

1、以产业物业开发租售为主的地产开发模式

这类型的开发运营模式，一般跟住宅、商业地产一样，走拿地、建设、

销售或租赁的流程，周而复始地滚动循环。

盈利方式

1.物业出售

即出售产业物业获取利润。物业租售比一般维持在2:8左右。

2.物业出租

即通过地产开发商自持的方式，对物业进行出租获取租金收益。

3.提供服务

即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务，进行盈利。

代表企业：联东U谷

非淡泊无以明志，非宁静无以致远。——诸葛亮

作为工业地产的头部企业之一，联东集团曾提口号：地产看万科，产业

看联东。可见其在工业地产业内的信心与地位。

从运营模式看，联东是一个典型的工业地产开发商，主要开发产业综合

体、总部综合体，再通过租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，

最后获得开发利润。

2、以PPP为主的产业新城开发商模式

这类型的开发运营模式主要是，通过寻求地方政府与企业之间能够实现

双赢的契合点，以产业新城的建设来帮助政府实现地域经济的快速发展，

同时再获取廉价土地，实现互帮互赢。

盈利模式

1.土地一级开发盈利

包括土地出让、产业新城运营的税收收入、基础设施配套费等非税收入

以及地方财政可以支付的专项收入等在内的土地一级开发收入来源。

2.土地二级开发盈利

房地产开发销售、招商引资、后期产业服务和园区管理等收入来源。

代表企业：华夏幸福基业

一直以来，华夏幸福基业都以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园

区地产”作为盈利模式。选址多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新

区，在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协

议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房

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开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政

府则提供行政方面的服务和管理。由于其财务的失败，业已证明这一模式

的失败。

3、以双轮驱动为主的产业投资商模式

这类型的工业地产运营模式，由产业投资商向社会资本募集园区开发基

金。该基金不仅会投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还将投向

具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，

产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。

盈利模式

1.园区业务收益

即通过出让园区土地、租售产业物业获取收益；

2.投资企业收益

即前期利用产业投资基金或物业入股的方式孵化、培育成长型企业，待

孵化企业被并购或上市后，通过分享企业成长的红利来获得资本增值，形

成既当“房东”又当“股东”的盈利模式。

3.基金管理收益

即管理发行的产业投资基金，收