房地产抵押的基本流程与合同1土地使用权抵押流程2建设工程抵押06.pptx

房地产抵押的基本流程与合同一、房地产抵押的基本流程房地产抵押，指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还1.土地使用权抵押流程⑴债务合同（主合同）依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。⑵抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同（从合同），将依法取得的土地使用权设定抵押。⑶抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。⑷领取房地产其他权利证明及经注记的房地产权属证书。⑸债务履行完毕，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。2.建设工程抵押⑴债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。2025/1/61

3.预购商品房期权抵押商品房预购人将已经付清房款或部分付清房款的预购商品房期权设定抵押。未付清房款的预购房设定抵押应符合以下条件：①抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款；②不得设定最高额抵押；③符合国家关于商品房预售管理的规定。抵押流程——①商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，全部付清或部分付清房价款。②持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。③将预购商品房设定抵押。④抵押权人与抵押人签订抵押合同。⑤抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的商品房预售合同到房地产登记机关办理抵押登记。⑥抵押权人保管其他权利证明，房地产权利人领取已经注记的商品房预售合同。⑦债务履行完毕或贷款已经清偿，抵押双方持注销抵押申请书，其他权利证明及已经注记的商品房预售合同到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。⑧债务履行期间或贷款清偿期间，该预购商品房已经初始登记，买受人持商品房出售合同、房屋交接书和其他权利证明等材料到房地产登记机关办理交易过户登记。⑨抵押权人保管房地产其他权利证明，抵押人领取经注记的房地产权证及缴纳有关税费，并继续履行债务和清偿贷款2025/1/62

4.现房抵押现房抵押是指获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押现房抵押的一般流程为：⑴债务合同成立。债务人或者第三人将自己依法拥有的房地产作担保。⑵抵押双方签订抵押合同。这时，抵押权人必定是债权人，而抵押人是债务人或第三人。债务不能履行时，抵押权人有权依法处分债务人或第三人拥有的抵押物。用抵押贷款购买商品房的，购买人先与商品房开发经营单位签订商品房出售合同，然后再与银行签订贷款合同及抵押合同。⑶抵押双方持抵押合同，房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。抵押贷款购买商品房的，可以在申请办理交易登记的同时申请办理抵押登记手续。⑷抵押权人保管房地产其他权利证明，抵押人保管已经注记的房地产权利证书。⑸债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。2025/1/63

二、房地产抵押合同1.房地产抵押合同的特征⑴房地产抵押合同是从合同。⑵房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。⑶房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可以转让，但其转让时连同主合同债务一同转让。⑷房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。⑸房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性。抵押人便不得随意处分抵押物。⑹抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。处分抵押物可选择拍卖、变卖或者折价方式处分。2.房地产抵押合同的内容⑴抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所。⑵被担保债权种类、数额。⑶抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及所有权归属或者使用权归属等。⑷抵押房地产的价值。⑸抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任。⑹债务人履行债务的期限。⑺担保的范围。⑻违约责任。⑼争议解决的方式。⑽抵押合同订立的时间与地点。⑾双方约定的其他事项3.房地产抵押合同的成立房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记机关办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效2025/1/64