农贸市场策划方案.ppt

东莞居住区域的农贸市场基本仍然以传统农贸市场为主（大棚蔬菜摊位＋围合门市＋临街商铺），在形式上建立了一定的经营环境，01但因业态的规划随意、产品设计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部分位置相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深受其累，和真正意义上的“农贸超市”的经营环境还有很大距离；01现在东莞市的新型农贸市场还没有形成规模和影响，受城市经济发展的压力，农贸市场换代升级成为必然，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化的新型农贸市场。01三项要求：二、产品分析*建立一种新的农贸市场环境：整洁、便捷、舒适。功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营环境，提升项目的整体价值。布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。产品的分析是为定位作支撑的具体指标，新的“星级街市立体农贸超市”必然应该建立起一套新的产品功能标准。0102三、经营业态分析*业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、可操作、可持续之上；根据调查显示：东莞市现有的农贸市场在业态上没有严格的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起来的可能。所以，业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要把握以下两点：１．市场产品销售额与租金的关系。２．市场消费需求与产品供给关系。规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提高项目整体经营环境，最小化区域内的业态失衡和竞争，保证项目的整体价值最大化。*东城新生活农副产品交易中心市场调查策划方案东莞圣锦房地产顾问有限公司2010年5月8日前言目前，随着东莞城市开发进程的加快，商住物业需求增多，市区、镇区的交易市场日趋活跃，而商业物业竞争渐趋激烈，尤其是处于本项目所在的东城区文华路，各类农副产品专业批发市场、零售部分市场已经经营得非常成功，这些项目产生了直接的竞争，因此在招商前，须对本项目各方面进行差异化包装，定位出特殊的卖点，方能在成功招商的基础上保证贵司较理想的利润。零批市场有：细村农批、金桥水产市场、下桥果蔬市场、宏远副批、江南、果利来、润丰、东莞三鸟市场、惠州农副产品交易中心、中山金涛、番禺清河市场等农批项目。为给本项目提供更好的建筑设计及市场准确定位，我司对东莞、广州、惠州等地的农产品交易中心进行建筑设计及其它市场调研分析，为本项目建筑设计提出相关建议。调研的部分零售市场有：金沙市场、主山市场、樟村市场、花园新村市场、东城中心等市场；目录*前言---------------------------2~3第一部分市场大环境调研分析篇--------5~19第二部分周边关联市场调查分析篇-----20~37第三部分建设规模建议篇--------------38~41第四部分项目情境分析篇--------------42~49第五部分项目定位规划篇--------------50~61第六部分项目定价及招商策略篇--------62~68第一部分市场大环境调研分析篇*1、经济状况2009年东莞市生产总值（GDP）3763.26亿元，按可比价格计算，比上年增长5.3%。其中第一产业增加值14.99亿元，增长5.1%；第二产业增加值1771.77亿元，下降3.7%；第三产业增加值1976.50亿元，增长15.1%。三大产业比例为0.4:47.1:52.5。在第三产业中，批发和零售业增长17.5%，住宿和餐饮业增长8.8%，金融业增长25.5%，房地产业增长23.4%，其他服务业增长13.5%。人均生产总值达56591元，增长10.0%。一、东莞市宏观背景分析第一部分市场调研分析篇*在固定资产投资总额中，基本建设投资464.07亿01010203040506元，比上年增长18.0%；更新改造投资212.88亿元，增长150.8%；房地产开发投资277.66亿元，增长3%。从产业投向看，投资集中在二、三产业。第二产业投资395.43亿元，其中制造业投资335.71亿元；第三产业投资698.04亿元。0203040506第一部分市场调研分析篇*东莞全年完成房地产开发投资277.66亿元，比上年增长2.3%。商品房施工面积2223.4万平方米，增长11.3%；竣工面积188.83万平方米，下降60.5%；销售面积604