二写字楼租金的确定84课件讲解.pptx

二、写字楼租金的确定（一）写字楼租金的类型写字楼租金有基础租金、成本租金、商品租金和市场租金四种类型基础租金是写字楼可出租面积的最低租金。它是以成本租金为最低底线成本租金是写字楼租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准。商品租金作为写字楼租赁价值的体现，承载着以租促售、以租建房、以租养房的目的。市场租金是在商品租金的基础上，反映物业供求关系而出现的一种租金。包含毛租金和净租金

（二）写字楼租金确定的原则1.低价原则一般以提髙市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。这一原则带来的“利润最快化”能有效降低资金融通成本、提高资金效率，适合于资金压力较大而需要迅速回笼，或出于特别的战略目标而对市场份额有着强烈需要的企业。2.高价原则主要目的是在短时间内赚取较高的利润或为了保持物业髙端品质的一种战略性价格，但市场营销量与市场占有率可能无法相对提高。3.中价原则一般适用于市场状况较为稳定的区域内的写字楼租赁。但绝大多数物业服务企业，更趋向于高价原则和低价原则交替或组合的方式，以期实现项目收益最大化。

（三）写字楼租金确定的方法1.常用定价方法(1)参考竞争价格定价。包括随行就市定价法、竞争定价法、市场比较定价法。随行就市定价法，即企业按照行业的平均现行价格水平来定价01竞争定价法，即企业为适应竞争，以同类项目竞争者的价格作为定价依据，而不以企业服务成本和市场需求为依据来定价02市场比较定价法，即根据替代原理，在确定目标物业租金时，将目标物业与近期内发生租赁的类似物业加以对照比较，从类似物业已实现的租赁价格，修正得出目标物业的租赁价格。03

（三）写字楼租金确定的方法1.常用定价方法(2)考虑心理因素定价。包括尾数或整数定价、声望性定价、习惯性定价。尾数或整数定价是考虑消费者的心理因素，一般体现在写字楼租金及物业管理收费上；声望性定价，即利甩消费者仰慕名牌物业或知名开发商的声望所产生的某种心理满足来制定写字楼的租金，将租金定成高价；习惯性定价，即写字楼分为不同等级，每一等级对应有相应的市场平均租金，市场上已经习惯了不同档次的写字楼有不同的租金，不同档次的租金也对应着不同品质的写字楼，这已成为承租人的惯有印象。

2.写字楼租金确定应考虑的因素(1)计算可出租或可使用面积。（2）写字楼单元租赁的租金差异（3）写字楼租赁单元的面积规划（4）写字楼租赁单元的室内装修（5）写字楼的市场租金一般高于基础租金