信达银郡项目诊断与建议.pptx

信达银郡项目诊断与建议

诊断路径图消费者承诺推广站位价值体系推广展示问题推广诊断营销策略问题推售策略价格策略推售节奏房源安排价格走势去化分析价格系差产品定位问题规划问题户型问题配套问题优劣势分析产品诊断策略诊断整体市场成交板块成交情况绍兴市场问题整体市场诊断竞争格局客户需求心理现场展示

绍兴整体市场较为平稳，今年3月份以来部分楼盘开始以价换量，整体价格小幅下调，市场成交开始攀升。经过短期的价格调整，市场开始回暖。整体市场成交

数据为2011年7月至今成交数据（近一年）市场成交以城东板块为主，城东为近年绍兴楼市热门区域，开发时间较长，目前已较为成熟，多个楼盘打折放量，带领市场回暖。而城西板块相对开发较晚，目前楼盘数量较少，成交量也较少。板块成交情况

城东迪荡新城版块作为绍兴目前的CBD区域，被绍兴人普遍看好，拥有大量地标性建筑，由世茂主导已开发多年，配套及前期住宅已成熟、包括大型卖场、电影院、超高层写字楼等都已投入使用。加上目前大开发商的优惠放量，客户趋向性非常强城北板块目前也较为成熟，在售楼盘普遍已经过多年开发，目前在售户型都为160方以上户型。单价在14000元/平米以上。板块配套优于本案，产品尺度都较大。分流了本案一大户型的高端改善型客户。对于这部分客户，本案的截流能力相对有限。根据售楼顾问反馈，展示中心来访客户被分流至城东及城北等区域主城区客户购房需求更偏向其它板块，本案所处城西由于开发晚，配套等问题，客户偏好度较低客户需求心理

城北总价232万以上总价100万以上迪荡总价169万以上以上总价为目前可售房源的总价范围，城北及迪荡楼盘目前小户型都已售完，可售房源总价都较高盛鼎世家8189方房源比例较高，前期销售了大量总价100万左右的房源（开盘价格在9000，目前到12000）这也是盛鼎世家项目去化较好的原因竞争格局

未来一段时间内仍以周边需求为主；直接竞品盛鼎世家规划推动期周边需求推动期内部产业推动期成熟期我们所处阶段以政府规划为核心推动力吸引看好市场预期的首批客户以周边地区刚性需求为核心推动力吸引周边地区以自住为目的的客户置业纳入全市价格体系区域内部形成产业，以产业支撑为核心推动力内部产业人群形成主要客户群新兴市场成长周期图继续深挖板块内需求加强对板块周边区域辐射能力

推广站位价值体系推广展示问题推广诊断营销策略问题推售策略价格策略时间安排房源安排价格走势去化分析价格系差产品定位问题规划问题户型问题配套问题优劣势分析产品诊断策略诊断整体市场成交板块成交情况绍兴市场问题整体市场诊断竞争格局客户需求心理现场展示总体市场诊断结论：项目需要进一步深挖城西板块内客户，并加强对板块外的购房需求辐射能力

信达银郡规划为高层+排屋，容积率1.8法式大盘盛鼎世家规划为高层，容积率2.4ARDECO风格产品上，由于是排屋高层组合产品，信达银郡更为高端，规划形态与建筑更美观、豪华。项目规划通过与直接竞品对比分析本案产品及营销问题

项目规划作为高低配楼盘，本案1.8的容积率过高。造成建筑密度大，楼间距小。影响居住舒适度。

户型问题盛鼎世家76方，另赠送18平方盛鼎世家89方，另赠送19平方赠送约12平方100方以下户型：对比内容本案盛鼎世家房型两房一卫，中间套两房一卫，有中间套、边套赠送面积赠送面积约12平方总赠送面积近18-19平方不等

另赠送10多平方另赠送10多平方对比内容本案盛鼎世家房型三房，两房朝南三房，两房朝南，边套赠送面积有阳台飘窗等赠送，赠送面积10多平方有阳台、飘窗等赠送，赠送面积16平方120方左右户型：

140方左右户型：vs对比内容本案盛鼎世家房型三个户型均做成三房，户型较狭长两个户型，分别做成三房和四房，户型利用率高，大面宽赠送面积有阳台赠送，赠送面积10㎡左右有露台、阳台、飘窗等类型的赠送，赠送面积多，合计18-22㎡不等赠送22平方140户型对比：本案140与竞品同样是边套，除赠送面积较少与进深长外，竞品并无大的优势赠送18平方均赠送10平方左右

vs180方左右大户型：对比内容本案盛鼎世家本案利益点房型180方大三房，大面宽177方小四房，大面宽房间面积大，突出舒适性、尊贵感赠送面积3个阳台、1个飘窗，三个房间和客厅餐厅均连接赠送单位，另有尊贵私属电梯厅1个露台、1个阳台、三个飘窗，合计28平方独特3阳台设计，私属电梯厅180户型对比：本案180与竞品相比房间少一个，但尺度与舒适度更高，赠送面积相当

本案各楼栋户型分布：1#2#3#5#6#7#一期排屋区二期户型（㎡）房源分布户型结构100方以下2#3#中间套中间套两室120方左右5#6#7#跃层两室，平层三室140方左右2#3#5#6#7#边套三室180方左右1#三室

盛鼎世家各楼栋户型分布：户型（㎡）房源分布户型结构100方以下3-6#中间套