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房地产项目非标准化融资模式研究——以“新城控股”房地产非标融资为例

摘要

房地产作为中国支柱产业之一，其健康发展对国民的经济及发展有着至关重要

的作用。同时，作为典型高风险、高投入、高周转的资金密集型行业，融资则是其

行业生存和发展的关键。央行在2017年，就银行表内信贷业务进行了进一步的管控，

造成大量的房地产企业只能以非标准化债权融资业务等来实现融资，非标资产的规

模化发展非常迅猛。

本文重点研究房地产行业的非标准化债权融资（简称“非标业务”）模式，对

公司金融学的理论加以分析并结合实际案例探讨房地产企业非标准化债权融资的现

状及大体所采用的模式，同时，对非标准化债权融资的模式、发展，定价逻辑、产

生的风险均作了细致的研究及探讨，希望能够对房地产企业的投融资从业人员、金

融行业从业人员、风险管控等中后台从业人员提供一定的分析理论。

本文的研究内容第一部分研究“房地产项目融资、非标融资、融资管理”等关键

词的释义和相关理论；第二部分对非标准化债权融资的概述、发展及主要模式进行

研究；第三部分对房地产非标准化债权融资业务中常见的风险及定价逻辑进行研究；

最后一部分介绍房地产企业上市公司新城控股非标供应链融资案例，更好的结合金

融学的内容进行分析。

关于房地产非标准化债权融资模式的总结及建议，有如下两点：第一，对于房

地产融资的多元化模式，房地产企业融资具备单一性，应转化为多层次的确立

“标”+“非标”的业务模式，从而使房地产企业融资主次清晰。在多元化融资模式的建

立中，非标业务需要特别重视，因其具有供给方式的灵活性、用款高效率等，从而

促进非标融资业务的个性化发展。第二，进一步了解领悟非标业务的相关内容及根

本逻辑。要继续深入对房地产融资相关的资产业务细化研究，包括不限于业务类型、

定价逻辑、风险管控。对于地产行业融资方面的现状及问题进行了解，包括不限于

关注企业发债情况、银行方面授信额度等融资方面信息并进行实时更新，同时多关

注对同类型资产金融机构的定价逻辑、对房企集团风险评估及如何控制风险。

关键词：房地产；融资；非标业务；风险；定价

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房地产项目非标准化融资模式研究——以“新城控股”房地产非标融资为例

Abstract

AsoneofthepillarindustriesinChina,thehealthydevelopmentofrealestateplaysa

vitalroleinthenationaleconomyanddevelopment.Atthesametime,asatypical

capital-intensiveindustrywithhighrisk,highinvestmentandhighturnover,financingis

thekeytothesurvivalanddevelopmentoftheindustry.In2017,thecentralbankfurther

regulatedthecreditbusinessinthebankstatement,resultinginalargenumberofreal

estateenterprisescanonlyachievefinancingbynon-standardizedcreditorsrights

financingbusiness,andthescaledevelopmentofnon-standardassetsisveryrapid.

Thispaperfocusesonthenon-standardizedcreditorsrightsfinancing(abbreviatedas

non-standardbusiness)modeintherealestateindustry.Itanalysesthetheoryof

corporatefinanceandexploresthecurrentsituationandthegeneralmodeof

non-standa