物业服务合同任意解除权研究.pdfVIP

内容摘要

物业服务合同的任意解除权问题一直是物业服务合同纠纷审理的难题。究其原因在

于物业服务合同类型多样、涉及的法律关系复杂、当事人具有群体性，同时有关物业服

务合同任意解除权的法律规定不够明确。本文通过梳理以往的研究并结合相关司法案

例，提出物业服务合同任意解除权规则具有行使主体不明、行使程序和方式不具体、放

弃权利的效力不清、损害赔偿范围和责任承担方式不明确等问题，并针对这些问题提出

应对之策，以期对物业服务合同任意解除规则提供新的思考。除引言、结语外，文章主

体可分为三个部分：

第一部分，物业服务合同任意解除权的特殊性。物业服务合同作为典型合同，在生

活中具有普遍性和重要性，在法律性质上具有典型性和特殊性。物业服务合同任意解除

权在具体类型、权利主体、行使方式和行使后果方面与一般的任意解除权存在区别。法

律赋予定期物业服务合同业主单方任意解除权体现了物业服务合同的集体性和非常态

缔约性，同时彰显了合同的自由与效率价值；赋予不定期物业服务合同双方当事人任意

解除权，则是为了避免物业服务人和业主没有期限地受到合同的约束、保障个人自主决

定的权利以及实现合同严守与合同自由的平衡。

第二部分，物业服务合同任意解除权的行使与放弃。首先，要对行使主体进行界定。

在普通物业服务合同中，业主的任意解除权应由业主委员会以集体方式行使，单个业主

不能随意行使任意解除权。在前期物业服务阶段，建设单位在房屋出售前作为唯一业主

有权行使任意解除权。其次，明确行使程序。解除程序的合法性决定了合同解除的有效

性。对于普通物业服务合同，法院应当从业主大会的召开、参加人数、表决事项及比例

四个方面审查合同解除程序的合法性。而对于前期物业服务合同，新物业服务合同生效

的，原合同即解除，法院无需审查解除程序的合法性。再次，明确行使方式。提前通知

既是任意解除权的行使方式，也是解除权人的法定义务，解除权人违反提前通知义务的，

应承担损害赔偿责任。最后，明确权利放弃的效力。在前期物业服务合同中，当事人约

定放弃任意解除权难以体现业主的真实意思，因此不应认定该条款的效力。而在普通物

业服务合同中，双方约定放弃任意解除权的条款原则上有效，但该条款构成格式条款无

效情形的除外。

第三部分，物业服务合同任意解除权的法律后果。在普通物业服务合同中，损害赔

偿责任的范围应当结合业主的主观形态进行区分：业主恶意解除的，损害赔偿的范围以

可得利益为限；业主非恶意解除的，以直接损失为限。物业服务合同后合同义务包括继

续提供物业服务义务和交接义务。为了化解实践中“交接难”的问题，应当明确交接义

务的主体是物业服务人与业主委员会，物业服务人不得以业主委员会没有成立或者业主

欠缴物业费为由拒绝履行该义务。此外，新旧物业服务人应注重继续处理物业服务事务

与交接事务的有效衔接，防止出现小区物业服务的“空白期”。

关键词：物业服务合同；任意解除权；权利行使；损害赔偿；后合同义务

Abstract

Theproblemofarbitraryterminationrightshasalwaysbeenachallengingissuein

propertyservicecontractdisputes.Thecomplexityoflegalrelationships,variouscontract

types,andpartiesinvolved,combinedwithprincipledlegalprovisions,makeitdifficultto

navigate.Throughathoroughreviewofpreviousstudiesandanalysisofrelevantjudicial

cases,thisthesisidentifiesseveralkeyissueswiththecurrentrules,includingunclear

exercisingsubjects,unsp