土地一级开发经营模式研究报告.ppt

上海市土地运作流程土地征购土地储备土地出让土地储备机构采用对农村集体土地征用，对城市存量土地依法收回、收购，以及滩途围垦等方式将土地集中起来。征用是指将列入城市发展规划的农村集体土地转为国有土地；收回是指针对闲置逾期未开发土地的使用权；收购主要从原国有土地使用者手中购回土地使用权；围垦主要是指滩涂圈围成陆。对征收的土地实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置，通过拆迁、平整或者必要的基础性建设等予以储备，形成可供出让和出租的熟地。上海市对熟地的界定是储备土地出让后，土地的受让者可以直接在该地块上进行项目开发，“三通一平”（通水、通电、通路和场地平整）即可土地储备机构根据城市发展需要和土地市场需求制定土地供应计划，有计划、有步骤地向市场供应储备土地，同时为了提高土地市场的公开性和透明度，定期向社会公布土地储备信息。土地出让工作，由上海市房地资源管理局统一管理，区县土地管理部门组织实施，各级土地储备机构配合做好出让的前期准备工作。上海市土地储备融资当前上海土地储备机构的融资方式有四种：政府财政拨款土地储备机构成立之初，政府以财政拨款方式投入部分启动资金，数量不多。商业银行贷款通过土地抵押贷款、信用贷款、担保贷款等方式向商业银行融资，目前上海地产集团取得的授信额度有600多亿元。出让金借用将市区所分土地出让金（约占出让收入的10%）作为短期借贷提供地产集团使用，财政部门进行监管。土地储备运作积累资金、部分增值收益留存等。土地储备专项资金是指储备地块出让所得的价款在扣除土地出让金、土地储备的成本开支和管理费后的余额部分。上海因港而兴。一百多年来，黄浦江沿岸地区作为城市的工业基地、能源基地及集散中心，是城市重要的发展轴线。近年来，随着城市产业结构调整和交通运输方式的改变，该地区在上海城市生活中的经济地位逐步衰退。2000年，上海市委、市政府决定综合开发黄浦江两岸，通过对两岸用地、环境、岸线的梳理整治，打造具有上海特色的滨水景观，提升滨水地区的环境品质和经济价值，并进一步增强上海市作为国际化大都市的综合竞争力。2002年初上海市政府成立了黄浦江两岸开发工作领导小组，市领导亲自担任组长。领导小组下设办公室（简称“市浦江办”），作为日常办事机构，负责落实领导小组的有关决定，对黄浦江两岸的开发工作进行管理、调控和监督。政府投资成立了上海市申江两岸开发建设投资有限公司，注册资金40.5亿元，主要负责核心区内22.6平方公里沿江土地一级开发，以及代表市政府开展公益性项目建设。同时，公司也是协调两岸开发的机构，也代行行政职能，属于“一套班子、两块牌子”。上海黄浦江两岸土地一级开发的背景上海黄浦江两岸土地一级开发在规划方面的创新与管理规划创新与编制黄浦江两岸开发的规划工作充分借鉴世界上许多著名城市的滨水区改造和功能重建的经验。上海市面向国际征集方案，共20多家境外设计机构报名参加，最终美国SASAKI公司、澳大利亚COX设计集团、美国SOM公司3家设计单位入选。上海的规划部门以SOM方案为基础，吸收另外两个方案的优点，形成了优化方案。两岸核心区的控制性详细规划，由上海市城市规划管理局会同市浦江办组织编制，由上海市政府审批；两岸协调区的控制性详细规划，由所在区政府负责组织编制，由上海市规划局审批。规划调整与控制两岸规划一经批准，任何单位和个人不得任意调整和修改。确需改变规划的，由原组织编制单位会同浦江办提出修改方案，报原审批机关批准后予以公布。不符合规划的项目不予审批。控制性详细规划、修建性详细规划未被批准的，有关管理部门不能批准新建、改建、扩建项目。上海黄浦江两岸土地一级开发的经验土地调查和评级由市房地资源局会同相关区房地管理部门，对两岸的土地利用情况进行调查，及时制订或调整开发范围内土地的等级和基准地价。土地前期开发包括收回土地使用权地块上的房屋拆迁和公共基础设施建设。土地开发机构在土地出让之前，可取得成片土地使用权，暂缓交纳土地出让金。在具备建设条件后，由市、区房地资源局代表政府收回土地使用权，并按现行办法将土地使用权出让给项目建设单位。房屋拆迁安置房屋使用性质为居住的，按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》给予补偿；为非居住的，由上海市房地资源局会同浦江办提出方案，报市政府批准后执行。公共基础设施和公共环境建设公共基础设施建成后，按市、区分工或属地管理原则，由有关单位或者所在区负责管理。土地出让金使用主要用于两岸的公共基础设施和公益性开发项目建设。上海市土地储备与开发模式的启示上海市的土地储备与开发，完全由政府主导，组建的上海市地产集团完全按照政府的计划行事，兼具“土地储备中心”和“土地一级开发主体”两种角色。上海市政府为上海市地产集团提供巨大的融资