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2024.02财务金融

基础设施公募REITs产生的财税问题探析

方曙艳

（合肥高新建设投资集团有限公司安徽合肥230088）

摘要：基础设施REITs作为新型融资工具，对盘活基础设施存量资产、扩大融资渠道起到了重要作用。2020年，我国正

式开始了基础设施公募REITs的试点工作，目前整体市场运行平稳，取得了显著成效。由于国内市场起步晚，相关配套政策不

完善，在实施过程中产生了诸多问题。本文通过梳理国内外REITs发展进程，结合我国目前基础公募REITs的结构模式，深入

分析现行模式下存在的会计核算问题和涉税事项，并提出对策建议，以期推动我国基础设施公募REITs持续发展。

关键词：基础设施公募REITs；会计处理；税收政策

中图分类号：F812.42文献标识码：ADOI：10.19921/j.cnki.1009-2994.2024-02-0073-025

REITs（房地产信托投资基金）是指依法向社会投资者公二、我国基础设施公募REITs的基本模式

开募集资金形成基金财产，标准化的金融产品由专业机构负在基础设施REITs的摸索成长过程，多种类型的交易结构

责投资和经营管理，并按照一定比例将产生的综合投资收益模式也在不断地演变，目前得到广泛应用的是“投资者—公募

分配给投资者。随着国内基础设施REITs的发展，各类相关基金—ABS—项目公司—底层资产”的结构模式。在该模式

政策、文件也相应落地，但在实践过程中仍不断显现出现行下，原始权益人与各类投资者将资金投资于公募基金，公募

制度的不完善。基金会根据具体需求，将其全部资产投入到ABS系统中，并

一、基础设施REITs的起源与发展确保由该资产支持证券对持有基础设施资产的项目公司进

（一）国际经验行100%的控制，并通过发放股东借款等方式构建目标债资

REITs最初是以商业信托的形式存在的，是美国为了提比。在整个交易过程中还需要有专门的基金管理人和托管

升房地产行业的活跃度，为中小投资者提供获取房地产权益人，基金管理可以聘请专门的管理机构，对底层的基础设施

收益的机会。在发展初期，由于相关的配套制度不完善，导资金进行运营与管理，由此产生的收益分配给投资者。另

致该阶段REITs业务发展比较缓慢。随着美国各项与REITs外，如果项目公司没有存量负债或者达不到预期规模，还需

相关的法案落地，该项业务经营愈发规范化，多轮税收优惠要增加一层SPV结构，SPV在REITs设立后与项目公司进行

的利好进一步促进了REITs市场的蓬勃发展，并且拓展到了吸收合并，从而使项目公司承接SPV的股债结构。

日本、新加坡等多个国家和地区。美国市场的REITs目标资三、我国基础设施公募REITs的财税处理问题

产的种类繁多，包括办公、住宅、仓储、健康护理设施等，市场分析

规模已跃居全球首位。在美国REITs市场的发展过程中，出（一）会计处理问题

现了多种类型的REITs产品，根据收入来源可分为权益型、抵1.原始权益人基础设施出表问题。公募REITs获得对基

押型和混合型REITs。础设施项目的控制权后，原始权益人需要决定对基础资产是

（二）国内现状出表还是并表的问题。若选择出表，则在基金设立当期需要

我国是基建大国，基础设施投资规模巨大，这也就导致确认资产处置损益，总资产规模相应降低。根据CAS33中