经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务重点难点试题集精析.docxVIP

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务重点难点试题集精析

一、案例分析题（共30题）

第一题：

某房地产开发公司于2020年取得一块土地使用权，用于建设一栋住宅小区。该公司在开发过程中遇到了以下问题，请根据案例材料回答下列问题。

案例材料：

该地块位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施完善。

项目总投资预计为10亿元人民币，其中土地费用为2亿元，建筑安装工程费用为3亿元，基础设施建设费用为1亿元，其他费用为4亿元。

项目预计于2022年底竣工，2023年开始销售，预计销售周期为2年。

市场调研显示，该区域同类住宅小区的平均售价为每平方米1.5万元，预计该项目的住宅售价可以达到每平方米1.8万元。

由于施工过程中出现设计变更，导致工程延期，预计延期时间为3个月。

项目在销售过程中，由于市场行情波动，销售价格下调至每平方米1.6万元。

1、根据案例材料，分析该公司在项目开发过程中可能面临的风险，并说明如何进行风险控制。

答案：该公司在项目开发过程中可能面临的风险包括：

（1）市场风险：如市场行情波动导致销售价格下调，影响项目收益。

（2）工程风险：如设计变更导致工程延期，增加成本。

（3）资金风险：如项目资金不足，影响工程进度。

（4）政策风险：如政策调整导致项目收益下降。

风险控制措施：

（1）市场风险：通过市场调研，合理预测市场行情，制定灵活的销售策略；建立风险预警机制，及时调整销售价格。

（2）工程风险：加强工程管理，严格控制设计变更；合理规划工程进度，确保项目按期竣工。

（3）资金风险：制定详细的资金使用计划，确保项目资金充足；优化融资渠道，降低融资成本。

（4）政策风险：密切关注政策动态，及时调整项目策略；与政府部门保持良好沟通，争取政策支持。

2、根据案例材料，计算该项目在考虑工程延期和市场行情波动后的预期收益。

答案：项目预期收益计算如下：

销售总额=住宅面积×住宅售价=100000平方米×1.6万元/平方米=1600万元

总成本=土地费用+建筑安装工程费用+基础设施建设费用+其他费用=2亿元+3亿元+1亿元+4亿元=10亿元

预期收益=销售总额-总成本=1600万元-10亿元=-9.84亿元

由于预期收益为负值，说明在考虑工程延期和市场行情波动后，该项目可能面临亏损。

3、根据案例材料，针对该项目可能面临的风险，提出相应的风险应对策略。

答案：针对该项目可能面临的风险，提出以下风险应对策略：

（1）市场风险：提高市场竞争力，通过提升产品质量、优化服务等方式吸引购房者；加强市场调研，密切关注市场动态，及时调整销售策略。

（2）工程风险：加强工程管理，严格控制设计变更；优化施工组织，缩短施工周期；加强质量监控，确保工程质量。

（3）资金风险：拓宽融资渠道，降低融资成本；加强资金管理，确保项目资金充足；优化成本控制，降低项目成本。

（4）政策风险：密切关注政策动态，及时调整项目策略；与政府部门保持良好沟通，争取政策支持；建立应急预案，应对政策调整带来的风险。

第二题：

某房地产开发公司开发一高档住宅小区，项目总投资为10亿元，预计销售期为3年。以下是该项目在开发过程中的一些关键信息：

案例材料：

项目前期调研显示，该地区同类住宅的平均售价为每平方米1.5万元，市场需求旺盛。

项目规划总用地面积为100万平方米，其中住宅用地80万平方米，商业用地20万平方米。

项目预计建设住宅楼30栋，每栋楼平均100套，平均每套建筑面积为120平方米。

项目预计在第一年完成40%的销售任务，第二年完成30%的销售任务，第三年完成30%的销售任务。

项目预计第一年、第二年、第三年的销售价格分别为每平方米1.6万元、1.7万元、1.8万元。

项目预计销售税费为销售收入的5%，管理费用为销售收入的2%，财务费用为销售收入的3%。

案例分析题：

1、根据案例材料，计算该项目第一年的销售收入和预计的销售税费。

答案：第一年的销售收入=1.6万元/平方米×80万平方米×40%=51.2亿元

销售税费=51.2亿元×5%=2.56亿元

2、计算该项目第三年的单位面积成本和单位面积售价。

答案：单位面积成本=(10亿元/80万平方米)=1250元/平方米

单位面积售价=1.8万元/平方米

3、根据案例材料，分析该项目在销售期内的财务风险，并提出相应的风险控制措施。

答案：财务风险分析：

（1）销售风险：由于市场需求旺盛，但销售价格逐年上涨，可能面临销售进度不及预期，导致资金回笼缓慢的风险。

（2）成本风险：建筑材料和劳动力成本可能上涨，影响项目成本控制。

（3）财务风险：由于销售收入的