公募REITs系列之一：2025，1500与亿C.docx

正文目录

从试点到常态化发行，C-REITs显著扩容 3

C-REITs基本面：关注收入波动量价或供求因素 7

交通基础设施：车流量为王，客车占比高的稳定性较好 7

能源基础设施：“火水风光”靠资源禀赋，电量电价是关键 10

生态环保：单价三年一调，保底处理量条款降低收入波动 13

水利设施：原水供应需求刚性，非极端天气下水量亦稳定 14

消费基础设施：注重吸引客流量，出租情况决定收益水平 15

园区基础设施：定位导致客群差异，出租情况是重点 18

仓储物流：区位和租户稳定性是核心，提防新增供应冲击 21

租赁住房：租金低于市价带来刚需，收储或形成供给冲击 25

C-REITs行情：已过一个周期，2025新的开始 27

短期波动较大、长期风险较小 27

稳定类适合配置打底，周期类具有成长空间 28

风险提示 32

附表从试点到常态化发行的C-REITs部分政策要点 33

图表目录

图1：“1014号文”项下C-REITs的必威体育精装版行业范围 4

图2：从试点到常态化发行，59个C-REITs项目首发募集规模超1600亿元 5

图3：已发行C-REITs资产类型数量、市值分布 6

图4：截至2024年9月我国自然资源禀赋分地区分布 10

图5：银华绍兴原水水利REIT的汤浦水库工程 15

图6：2024年第一季度仓储物流企业存量市场占有率 22

图7：我国部分区域非保税物流高标仓2023年分布及2024-2025年新增供应 24

图8：我国保障性住房体系 25

图9：C-REITs从2021年6月开闸以来，整体行情接近走完一波涨跌，振幅接近权益，波动率大于中证转债 27

图10：各类REITs项目整体现金分派率 30

表1：C-REITs扩募主要情况 6

表2：收费公路车辆通行费车型分类 8

表3：交通基础设施REITs基本情况和经营表现 9

表4：能源基础设施REITs基本情况和经营表现 11

表5：富国首创水务REIT基本情况和经营表现 13

表6：中国购物中心企业排名TOP60的激烈竞争 16

表7：消费基础设施REITs基本情况和经营表现 18

表8：科技企业孵化器及普通产业园区对比 19

表9：园区REITs基本情况和经营表现 20

表10：2019-2024年国家物流枢纽布局承载城市名单 22

表11：仓储物流REITs基本情况和经营表现 23

表12：租赁住房REITs基本情况和经营表现 26

表13：C-REITs发行战略配售情况、流通份额及换手率 29

表14：稳定类REITs的现金分派率及价格变化 30

表15：周期类REITs的现金分派率及价格变化 31

2020年4月，我国基础设施公募REITs（以下简称“C-REITs”）试点工作正式

启动。2021年6月21日，首批9个C-REITs试点项目上市交易。2024年7月26日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（1014号文），C-REITs从试点正式进入常态化发行的新阶段。

截至2024年12月31日，C-REITs已发行59个项目，共发售基金1630.7亿元，资产类型涉及园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流和保障性租赁住房八大类。此外，12月20日国泰君安济南能源供热REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT首发审核通过，基础资产类型正不断丰富。

从首批9只到当下59只，不同REITs的市场表现也有了一定的分化，开始回归基本面。本文旨在盘点我国8类已上市REITs的主要分析逻辑和整体表现，区分稳定类REITs和周期类REITs，以匹配不同类型投资者的偏好和投资策略。

1.从试点到常态化发行，C-REITs显著扩容

作为一类国际通行的配置资产，C-REITs从2020年4月国家发改委、中国证监

会联合发布“40号文”拉开试点大幕，到2024年7月26日国家发改委“1014号文”迈向常态化发行，经过四年多的发展，市场从无到有、从少到多，逐渐成为我国盘活存量资产、拉动新增投资的有效手段之一。

试点以来，C-REITs制度规则持续完善。“1014号文”将REITs行业范围拓展总结为12个大类，新增储能、燃煤发电、市场化租赁住房、养老设施等资产类型，并将旅游景区项