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房地产开发住宅批量精装修项目全流程管控

作者：钱建星

来源：《中国房地产业·下旬》2021年第11期

????????【摘要】房地产开发住宅批量精装修项目越来越普遍，已经成为未来房地产开发的必然趋势;文章即重点围绕着房地产开发住宅批量精装修项目，首先简要介绍了该类项目的行业现状和项目特点，分析了当前住宅批量精装修项目基本状况和存在的问题。着重探讨了如何做好项目全流程管控，希望相关举措具备参考借鉴作用。

????????【关键词】房地产开发住宅;批量精装修;现状;全流程管控

????????【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.122

????????在当前房地产开发中，对住宅批量精装修项目的建设而言，精装修交付相比毛坯交付对建设要求更高，开发周期也更长，一般会晚交房1年左右，同时根据项目的定位不同，装修标准不同，常规需要8-12个月的施工周期。针对房地产开发住宅批量精装修项目进行全流程管控的必要性较为突出，涉及的流程较多，如有一个阶段不能按时完成，都会影响到下一阶段推进，进而影响到项目整体开发进度和竣工验收。所以非常有必要采取全流程管控方法去推进项目建设，确保项目顺利完成，按时交付。

????????1、房地产开发住宅批量精装修项目现状分析

????????基于现阶段房地产开发住宅批量精装修项目的实施状况来看，虽然整体水平确实明显提升，但是住宅项目整体要求高周转，要求较快完成开发，从而有效控制开发成本。一些企业在项目开发过程中过度控制成本造价因素，进而酿成了一些不良表现，并引起了一系列问题，严重影响着自身形象，对于购房者同样也会酿成严重后果。

????????近年来，精装修住宅维权事件越来越常见，即使是行业一线房地产开发企业，同样也出现过交房维权。当然，这并非标志着房地产开发住宅批量精装修这一发展趋势的失败，之所以出现精装修项目货不对板或者是精装房质量问题，往往与住宅批量精装修项目管控过程中，缺少规范的标准化和有效的执行落地，以及细节管控不到位有紧密关系。这也就需要着眼于项目不同阶段存在的各个痛点和不足予以优化和管控，贯彻落实全流程管控模式成为关键所在，因引起高度重视。

????????2、房地产开发住宅批量精装修项目特点

????????在长期发展过程中，我国住宅实现了迅速的发展，由传统“秦砖汉瓦”的装修1.0时代，房地产的黄金十年使得我国迅速的步入了2.0时代，并逐渐发展成3.0、4.0建造时代。

????????例如，日本、美国等一些发达国家，很早就已实现精装修房交付，要比中国早很多年;自2015年开始，我国许多省市逐渐制定了和全装修住宅相关的政策。对于住宅产品而言，由毛坯到精装的发展过程，出现了很多的问题，但总体来说，经过几年的发展和研究，我国住宅精装修房已得到长足的发展和进步。住宅批量精装修房，根据国家的政策和市场的变化，不断调整。例如，二胎时代的来临，意味着主流客户群对房屋功能的需求发生变化，在住宅设计上，必须根据国家现行设计规范和实际的需求做相应的优化和迭代升级，来满足客户实际需求;住宅批量精装交付的优势是让更多的业主可以拎包入住、省时、省事、省心;同时满足绿色低碳、环保节能、可持续发展的要求。从房地产开发住宅批量精装修项目实施要求上来看，其主要特点如下：

????????首先，批量精装修是一个庞杂繁复的工程，涉及专业太多，需要各专业分工协作，通力配合;涉及的界面太多，从设计界面到施工界面再到施工顺序，不同部位的空间的位置，都要事先明确范围，设计阶段明确方案效果和严控施工图纸质量;招标采购阶段严控目标成本和优化设计节省造价;施工阶段制订详细施工计划，明确每个阶段具体完成内容;施工顺序做到施工流程事先明确有效落地，各个专项分包，每个工种统筹安排，有序施工，施工界面清晰;以上缺一不可。

????????其次，专业性要求较高，这也是该类项目有别于毛坯房交付项目的重要特点。精装修房交付对空间功能布置的合理性、装修用材的环保性、艺术性、美观性、施工质量以及房屋必须符合国家和地方现行设计规范和验收规范等等。层层把关以此更好的满足人们对于居住生活品质的需求。目前，住宅批量精装修项目施工阶段还很难形成较高的机械化水平，大量工序需要由人员操作完成，不同的施工水平，施工质量差距明显，相应专业人员必须具备较高的岗位胜任力。

????????最后，该类项目施工复杂性不仅仅表现在涉及到的工序及工艺及管理人员的较高的专业水平外，往往还表现在整个流程的各个阶段细节把控，从设计、施工招投标以及现场装修作业到项目竣工验收，每个关键环节，均需要予以精细化管控，保质保量竣工验收;因为这个直接关系到交付后业主的体验感和楼盘品质。

????????3、房地产开发住宅批量精装修项目全流程管控要点

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