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产业园区运营的五个层面

以“打造中国新型产业智库”为目标，上海东滩智库为地方政府、园区管委会、地产企业的产业发展问题提供个性化解决方案，18年以来，东滩智库在产业规划、园区规划、片区开发、产业地产、大健康产业等领域形成了丰富的案例积累和实战经验。

随着产业园区进入“运营为王”的时代，运营服务已成为园区运营商“不得不做、必须要做、值得去做”的主要业务。产业园区运营包括五个层面，产品运营、空间运营、服务运营、资产运营和产业运营，这五个层面各有其重要性和运营特点。在园区经济不景气的今天，需要做好各层面运营以形成复合的商业模式。

一、产品运营

产品运营主要聚焦于园区所提供的物业产品及相关配套产品。物业产品是园区运营商的生命线，也是能否打动客户的关键。产品运营起始于园区产品设计，但并不截止于园区产品开发，后续的产品增值服务也很重要。

1、产业组合设计

园区产品包括核心产品和配套产品，核心产品有高层办公、多层办公、独栋总部、标准厂房等，配套产品有商务酒店、企业会所、人才公寓、员工宿舍、配套商业等。产品业态组合表现为园区的功能融合模式，一个趋势是“产、办、居、商”功能融合，营造产业社区和创新社区。一个标准是产品“好用”，能够满足特定产业对空间尺度、地面承重、建筑层高、废弃物处理、供应链组织等的专业化需求，在此基础上做到外在形象“好看”就更完美了。

2、产品增值服务

产品运营贯穿园区运营始终，后续的产品增值服务，包括对物业产品进行预制化装修和办公家具配置，提供拎包入住的园区产品；也包括为入驻企业提供空间定制化服务，根据企业特殊需求进行空间改造，比如为科技企业打造实验室空间，为创意企业设计个性化办公空间等。另外，随着时间推移和市场需求变化，需要对园区产品进行升级改造，包括更新建筑外观、提升内部装修标准、增加智能化设备等，以保持园区的持续竞争力。

二、空间运营

空间运营旨在优化园区内的公共空间利用，提升公共空间的使用价值。园区空间运营涉及整体环境营造、公共空间运营和社交空间打造三个方面，随着产业园区逐步融入城市环境，园区公共空间拥有了广泛的发展可能。

1、整体环境营造

整体环境营造是园区产品在空间布局上的有机补充，主要服务于产业生态发展需要的公共空间和多元文化需求，包括广场、公园、慢行系统、生态景观、文化设施和智慧管理系统等。不同类型园区在整体环境营造上有着较大差异，工业园区要体现精益生产、交通物流高效等，科技园区更注重激发创新创业的活力氛围。

2、公共空间运营

现代园区都非常重视共享空间的打造，包括设置共享会议室、洽谈区、休闲区等，为企业和员工提供便捷的交流合作场所，在一定程度上可以降低企业生产运营成本。园区里面的公共空间利用好了，可以增加很多功能业态，也能产生不错的收益，比如导入商业业态，餐饮、便利店、自动售货机、唱吧等；利用公共的活动空间，可以作为企业展示、广告位、外摆空间等，也可以定期或不定期举办活动。

3、社交空间打造

打造多种促进社交的公共空间，对于产业园区运营越来越重要。一是产业社交，为各种各样的行业活动提供合适的空间；二是职场社交，为公司开辟非正式的交往空间，鼓励公司内部与外部的人员之间发生交流碰撞；三是生活社交，室外空间丰富化、功能化，引导人们自动地停留和聚集。有一个趋势是在园区内建立创意市集，以“数字经济+”营造沉浸式消费场景，举办潮购季、美食夜市、青年爱情节、音乐节、网红直播节、文创市集等时尚潮流活动，构建青年友好社区和创新应用场景。

案例链接：上海宝山智慧湾科创园

智慧湾科创园总占地面积约230亩，聚焦3D打印、智能微制造、VR/AR和人工智能机器人四个中心，集园区、社区、育区、展区、商业区和以体育为主的休闲区于一体。

园区周边是大面积的居住小区，长期以来当地居民缺乏公共活动空间和商业休闲设施。智慧湾的改造充分挖掘居住和就业人群的需求，为社区打开亲水便道，共享滨水空间；发展特色商业，吸纳社区影院、博物馆、艺术空间、风格迥异的餐饮和咖啡馆、托儿所、书店、商务酒店等业态；改造高架桥下空间统一运营，年轻人在桥下的篮球场、滑板公园肆意驰骋。同时园区不断策划活动，带动居民的日常消费和园区活力。

园区平均每年举办500余场活动，如：上海科技节科学之夜、城市空间艺术季、上海旅游节智慧湾科艺欢乐节、艺术名家汇演音悦漫步、乐高机器人大赛、科普研学营、上海味道智慧湾樱花季咖啡文化节、上海市科普讲解大赛、上海国际科技艺术展演、智慧湾夜生活节周末夜市等。