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住宅小区物业管理提升实施方案

根据《民法典》《铜仁市住宅物业管理条例》等法律法规和《住建部等十部委关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等精神，结合我区实际，特制定本实施方案。

一、工作目标

按照“党建引领、政府推动、属地管理、业主自治、专业服务、市场运营”的原则，以“机制完善、市场规范、分类施策、公益参与、群众满意”为目标，进一步规范小区自治管理和物业服务，构建物业管理长效机制，使小区生活环境有效改善，居民生活舒适度有效提升，营造良好“创文”基础条件，助推我区“创文”工作有序推进。

二、工作任务

(一)加强住宅小区党的组织建设

1.推进小区基层党组织建立。对于条件成熟的小区，要积极推动组建小区党支部或党小组等基层党组织，做好基层组织建设工作。对于在已成立党组织小区内居住的退休党员干部，其组织关系在街道社区的原则上应转回所在小区党支部或党小组。对于物业服务企业中党员人数超过3人的，积极引导企业组建企业党支部。(责任单位：区委组织部、各街道、区住建局，完成时限：2024年6月30日前)

2.发挥小区党员示范带头作用。所有小区党员要服从小区党组织的统一安排，尤其是区直部门党员及退休党员要按规定到社区报到，充分发挥党员示范带头作用，积极带头交纳物业服务费，参与到小区业委会、楼栋长、志愿者等小区自治组织工作中。对不服从街道(社区)或小区党组织统一安排的小区党员，落实负面清单制度，各街道统一收集后报区物业行业党委(设在区住建局)按相关规定处理。(责任单位：区住建局、各街道，完成时限：2024年12月31日前)

(二)完善小区业主组织建设

1.推进小区业主自治组织全覆盖。全面推进小区业主大会设立和业主委员会成立，对暂不具备成立业主委员会的小区组建物业管理委员会(简称“物管会”)，代行业主委员会的职责。2024年上半年完成30%住宅小区业委会或物管会等小区自治组织的组建工作，2024年实现全区所有住宅小区业主自治组织全覆盖。(责任单位：各街道、区住建局，完成时限：2024年12月31日前)

2.加强对业主委员会成员的监督。鼓励和支持有条件的小区向业主委员会成员发放工作补贴；业主委员会成员应遵守国家法律法规及相关文件规定，带头履行业主义务，发挥正面引导作用；对业主委员会成员存在违法违规行为或者在小区内起负面引导作用的，按程序进行更换，并按相关规定处理。(责任单位：各街道、区住建局，完成时限：2024年12月31日前完成并长期坚持)

(三)建立健全入场机制

1.健全招投标准入制度。全区所有新建住宅小区的开发建设单位应当通过招投标的方式面向社会公开公平地选聘前期物业服务企业。(责任单位：区住建局、各街道，完成时限：2024年6月30日前完成并长期坚持)

2.落实承接查验机制。住宅小区交付使用前，建设单位与物业服务企业应在区住建局、各街道及业主代表参与下完成小区水、电、气、通讯、绿化、电梯等共用部位设施设备的承接检查工作，对查验出的问题，要及时沟通解决或向相关单位报告，并按规定进行复验。(责任单位：区住建局、区城管局、区市场监管局、区自然资源局、区消防救援大队、碧江供电局、各街道，完成时限：2024年6月30日前完成并长期坚持)

3.实行技能培训上岗。所有物业从业人员要加强从业技能培训，提升从业人员服务水平。项目经理、电工、消防、电梯等工程技术人员应按规定持有相应上岗资格证书。(责任单位：区住建局、区消防救援大队、区市场监管局及各街道，完成时限：2024年12月31日前完成并长期坚持)

4.推进移民安置区物业管理市场化。鼓励移民安置点所在居民委员会组建物业服务企业，支持移民安置点全部实行物业服务企业接管物业服务，按照市场运营原则，实行质价相符的有偿服务，物业服务费可参照保障性住房物业费标准执行，支持将移民安置区小区商业门面、地下停车位等资产委托给物业服务企业管理运营。(责任单位：区住建局、区财政局、区生态移民局、锦江街道、川硐街道、铜兴街道、灯塔街道、正光街道，完成时限：2025年12月31日前完成并长期坚持)

(四)完善日常监管机制

1.落实物业服务企业信用管理机制。按照《铜仁市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》开展物业服务企业信用等级评定并定期向社会公布，将评定结果与物业项目评优、招投标等结合使用，建立物业服务企业和项目经理诚信档案“红黑榜”制度，加大企业失信惩戒力度。(责任单位：区住建局、区市场监管局、区城管局、区消防救援大队、各街道，完成时限：2024年12月31日前完成并长期坚持)

2.实行物业服务质量保证金制度。推行物业服务质量保证金制度，由房开企业、业主与物业服务企业在《物业服务合同》中约定。物业服务质量保证金实行专户专款专用，由区住建局、各街道、物业服务企业三方共管。对于物业服务企业未按照合同开展服务，或者存在违规行为的，