房地产营销策划 -武城红牌楼项目推广策略 实效广告方案比稿.docx

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寅效顧問|【杭州/成都】

鞋器

哗众取

武地5牌楼大才推策略

龙

请别误会!

“哗众”,是为了让项目取得市场之“宠”。

ONE

“哗众取宠”是

本项目应尽的义务.

今年楼市大佬多，

哗众取宠是“小不点”的本分。

楼市火爆，楼盘比拼的影响力。项目很小，体重量不过8万多方，身高不超过一年，推广预算不过别人打个喷嚏。不出狠招，谁会理你?

家小兄弟多，

“哗众取宠”的孩子有奶吃。

且不说南沿线东三环建设路外金沙，单单是红牌楼，产品雷同、路线一致的楼盘就不下五个。不出狠招，消费者如何关注到你?

TWO

“哗众取宠”是一门科学

哗众取宠是楼盘推广的境界之一

境界一：信息公布(适用于常规项目，华府金沙、曦城)境界二：UPS(适用于单项优势明显的项目，优品道、翡翠城等)

境界三：关注度(哗众目的，是为取得市场之宠，金域蓝湾、花生、瑭果等)

(大佬级楼盘，改变游戏规则，麓岛、新界、麓山等)境界四：影响力

(大佬级楼盘，改变游戏规则，麓岛、新界、麓山等)

哗众取宠，是帮助销售的有效手段。

今天楼市火到开发商急于捂盘。不怕卖不掉，就怕不知道，人人都在商报投广告，楼盘如何往外跳?关注度，无论要快速推盘还是捂盘溢价，都是前提条件。

哗众取宠是一门精密的科学!

我们需要洞察项目，找准属性和问题点，找到项目的关注点，然后再以独特的表现方式传达。否则适得其反。

对项目深入而又严肃的洞察，

正是我们马上要一丝不苟探究的问题。

THREE

城市综合体的“宿命论”

(项目分析)

项目属性：城市综合体

从业态来看，有商业、有住宅、有酒店公寓。从用途来看，可居住可投资可经营可租赁。

但城市综合体，本身不能带来关注度。

项目优点：

1、AB分区，商住干扰降到最低；2、总价合理，

以小公寓和紧凑户型为主；3、区位良好，至少在三环路以内，紧邻神仙树。4、户型以及立面，被当作设计重点。功能性和标示性，至少在红牌楼领先。

项目难点：众口难调。

城市综合体非但不能带来关注度，还会造就

使用群体的利益分歧：居住者嫌商业扰人清静，办公者又嫌气质不够纯粹，商业者又嫌红牌楼不够时尚。

再回顾标书给到的任务：

1/解决商住之间的矛盾，不但不相克，还要相生；2/以一种预算，向四种人说话(自用者、小投资者、大投资者、租赁者),且要取得影响力。

分析任务背后的原因，发现有些宿命：

第一、只要是城市综合体都有商住问题，且无法掩盖。年轻人对此倒能接受，但无疑是排斥其它客户；第二、退休大妈、CBD白领、二手车串串，都可能成为四种人的一种，如何统一他们的价值观?

FOUR

不可能到可能的转变

提个问题。

为什么同为城市综合体，财富中心、丰德国际，就没有出现本项目潜在的商住打架，众口难调呢?

答案是地段。地段很好，自住者看到便利，投资者看到升值，经营者看到商机。最大利益被满足，小抱怨就没有了。

本案作为城市综合体。出现这些难题，原因是生在红牌楼。一个拆迁安置、城乡结合、小贩成堆、堵车成串的地方。

商贸版本的城中村。

解决之道，

在于两个字：前景。

(当市场深信红牌楼未来风貌会大改观，那么,他们会认为自己提前在这里置业，是一件眼光长远的事情)。

我们必须让消费者大脑里装着几年后的红牌楼样子，来审视这个项目的沙盘。然后充满吃“休克鱼”的冲动感。

该如何说服消费者，让他们看到前景?

1/是地铁2号线吗?不，红牌楼广场已经干过这个傻事，其实地处二

环，人们不是不满意它的交通。

2/是新红牌楼商圈吗?不，那帮政府官员，两年之内不会让红牌楼有什么起色；

3/是开发商集体发力自力更生吗?不，红牌楼的开发商都是小盘心态，都等着别人来创世界自己享福呢。

4/是2.5环的开通吗?不，对于一个8万平米的小不点来说，这个承诺

太虚无了。

推广的难点在这里。

前景必谈，但必须谈出技巧，让受众感觉得到，抓得到一点，深信不疑，但说不出形状。

实效的策略之道是：

从整个成都未来的前景角度，谈西南二三环之间的城市综合体(本项目)的价值。

策略姿态一*忘记红牌楼。

之前消费者乃至我们，因为脑袋里一直有红牌楼不良印象，所以心生罡碍。忘记“红牌楼”,城市西南二三环间的位置，才显得珍贵。

策略姿态二*成都的前景。

成都这几年的大变化，无论是城市扩张、经济地位、国际影响、政策支持，让外地人/本地人都100%的认同。投资都投到三环外去了，那西南二三环之间的