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金准数据中国长租公寓研究报告

编制机构：金准数据

发稿时间：2017-3-6

金准数据中国长租公寓研究报告

中国长租公寓类市场从2014年开始，在金融资本的推动下，已经渡过了初创期，接下来将进入快速开展的规模性市场增长期。

最近，中国著名证券研究机构国泰君安证券的侯丽科、申思聪、卜文凯联合发布了长租公寓市场的长篇深度研究报告。报告关于长租公寓市场的开展必威体育精装版开展态势、商业模式和市场品牌竞争局势等方面都做了全方面的分析。

下面我们来看这篇报告的主要内容。

1投资逻辑

在政策支持下，长租公寓作为地产细分子行业之一，迎来黄金开展时期，有望成为地产领域的下一个风口。随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续出台了一系列支持住房租赁市场开展的政策，尤其是鼓励机构参与住房租赁业务，政策迎来黄金期。

市场尚未认识到长租公寓行业巨大的市场容量和市场增速，而且在重资产运营模式下，对长租公寓的扩张能力和盈利能力都存在着较大的质疑。而我们认为：

1〕不管从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的开展空间，而在市场格局尚未形成的情形下，潜在的龙头运营商有着较大的投资时机。从需求层面来看，随着租房群体对于租房质量要求的提高以及居住观念的转变，对于机构提供的租赁房源需求将逐渐上升，至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房源需求数量约为1000万间左右；而从供给层面而言，预计到2020年长租公寓的房间数量为1000万间，假定2016年底该数量为200万间，到2020年的年均复合增速到达50%，空间和增速都超出市场预期。

2〕资本助力之下，长租公寓的扩张能力和运营能力都将得到极大的提升，随着政策支持力度的加大，新的金融工具有望帮助长租公寓加速轻资产化。另一方面，国内独特创新的居住社交生态圈模式有望实现新的突破。根据我们不完全统计，已经有20余家长租公寓相关公司赢得近35亿元的融资，预计后续资本市场的投资仍将持续，另外类REITs金融工具的推出也大大增强了长租公寓运营商的扩张能力。在租金为本的运营模式下，国内独特的居住社交生态圈的模式有望成为运营商新的发力点，抢占租后效劳的市场，从而增强客户黏性，获得更高的议价能力。

长租公寓市场仍然存在着许多瓶颈，我们认为市场将来的龙头将从突破这些瓶颈的运营商中脱颖而出。具体而言，包括市场竞争剧烈、产品同质化严重，资金本钱较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之间的矛盾三个瓶颈。

综上，我们推荐具有较强的资金实力和较优质的房源，在长租公寓领域有着较长时间探索和较多运营经验的房地产开发商及房地产中介效劳商；在集中式公寓方面，魔方公寓由于其丰富的产品特性，较为雄厚的资金实力，已经成为行业“独角兽”，预计后续能够继续夯实龙头地位；在分布式公寓方面，自如依托其中介效劳商的背景和资源，预计未来仍能保持较高增速。

此外，我们对国内长租公寓的商业模式和未来开展方向也做出了自己的思考。具体而言：

国外的长租公寓运营商如EQR主要以资产增值和租金来源为主的模式。美国最大的长租公寓运营商EQR依托美国成熟的REITs市场，通过大规模的融资在上市前十年快速扩张，低价积累了大量的优质房产；而2002年以来通过剥离低收益资产，在经历了近十年的调整期后盈利水平再次回到高点，资产质量也进一步得到优化，获取了较高的租金溢价和入住率。而EQR近几年的营业收入全部来源于租金收入。

国内长租公寓的运营模式预计将以租金为本，效劳为王。1〕国内长租公寓运营商一方面面临着资金的掣肘，另一方面长租公寓起步较晚，在优质的公寓资源获取方面难度较大，因此难以实现资产增值的模式。而长租公寓品牌尚未规模化运营之前，租金仍然是最重要的收入来源，因此将以租金为本。2〕在整体盈利水平较低的情形下，租后效劳是长租公寓运营商另一重要的收入来源。

借鉴国外运营商的开展经验，结合国内实际情形我们认为国内长租公寓未来开展方向主要包括精细化和差异化、社区化和平台化、金融化和信息化。①精细化和差异化包括客户群体的细分和产品切入，目前国内长租公寓对应的客户群体和提供的产品同质化严重，需要通过更精细的产品和差异化的效劳脱颖而出；②社区化和平台化主要是打造居住和社交生态圈，对于客户聚集和客户黏性的培养至关重要，也是未来收取租金溢价和租后效劳收入的前提条件；③金融化和信息化主要为了解决长租公寓的规模化运营问题，长租公寓运营商本质是资产管理平台，金融化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力的必要保证。

图1：本文整体研究框架

2天时地利人和，长租公寓迎来黄金开展时期

天时：政策扶持正当时，商改住大势所趋

政策出台文件专门扶持租房租赁产业链的开展，并明确加快机构化、规模化租赁企业的开展，预计具体扶持政策将陆续出台。2016年6月，国务院印发《关于加快培育和开展住房租赁市