裁判案例7则，看房产代持的法律风险.pdf

裁裁判判案案例例7则则，，看看房房产产代代持持的的法法律律风风险险

⼀、被代持⼈的法律风险

被代持⼈作为房屋实际购买⼈，承担出资务，享有事实上的房屋所有权。但在作为认定房屋归属的不动产登记簿

上，被代持⼈却不会作为房产所有权⼈加以公⽰。这就给被代持⼈带来了所有权确认以及房产被代持⼈处分的风险。

1所有⼈确认风险

1

代持⼈占有房产

【案号】（2016）XX0306民初21416号

【案件评析】不动产权属证书是权利⼈享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿

⼀致；记载不⼀致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

【案件概述】被告是原告的⼥⼉。2012年被告读⼤学时，被告作为买受⼈，在深圳购买了⼀套商品房，原告作为被告

的⽗母亲⽀付房产⾸期款，并承担按揭还款。2013年被告就业，承担了10万元的房屋贷款。因家庭纠纷，原告主张

涉案房屋是其为规避限购政策⽽由被告代持，实际所有权归原告所有。被告认为该房屋为原告对她的赠与，所有权归

被告所有。

【法院判决】涉案房产登记在被告名下，原告请求确认对涉案房产享有所有权，必须要证明不动产权属证书记载确有

错误。被告参加⼯作后，开始量⼒⽽⾏地偿还⽉供⾄今，双⽅的这些⾏为既符合个⼈经济⾏为模式，也符合家庭伦理

和⼈之常情，不能证明双⽅达成了房产代持协议，不能证明原告是房屋实际所有权⼈。原告诉称是借名买房、代持房

产，既没有明确的书⾯协议证实，也没有证据证明原告承担着有关涉案房产的全部务，故原告的诉讼请求不予⽀

持。

2

房产代持协议⽆效

【案号】（2014）赣中民⼀初字第49号

【案件评析】法院认为房产代持协议是为规避深圳市的限购政策⽽签订的，内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公

共利益，为⽆效合同，⾃始⽆效。

【案件概述】2007年7⽉1⽇，原告A与被告B签订了⼀份《房产代持协议书》，协议约定原告对上述两套房产享有完

全的所有权。2012年3⽉，B因合同纠纷，法院对案涉房屋予以了查封并依法拍卖。A以其系案涉房产权利⼈为由，对

法院的拍卖⾏为提出异议。2014年8法院作出执⾏裁定，认为物权的效⼒以登记为准，在物权登记未经依法确认错误

或撤销前依据该登记确定物权的归属符合法律规定。异议⼈A遂向法院提起诉讼。

【法院判决】法院认为，《房产代持协议书》系原告A为规避深圳市的限购政策⽽与被告B签订的借名购房合同，其

内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，为⽆效合同。合同⽆效，⾃始不能履⾏。

借名购房是基于法律⾏为⽽取得物权，且权利标的是房屋所有权，不属于法律另有规定的除外情形，因此必须严格执

⾏登记⽣效主，只要借名购买的房屋还没有登记到实际出资⼈名下，就不能承认实际出资⼈享有所有权。

本案中，涉案房屋登记在被告B的名下，被告B已将案涉房屋在该案中进⾏了处分，且其处分⾏为已经⽣效的民事调

解书确认，⽽本案被告滨江XX相对于原告⽽⾔，为善意第三⼈，故被告B对案涉房屋的处分⾏为有效，原告要求停⽌

对案涉房产的强制执⾏，并解除查封、扣押，没有法律依据，法院不予⽀持。

3

因政策因素，⽆法过户

【案号】（2015）朝民初字第02526号

【案件评析】因涉事房产所在地住房限购政策的限制，当事⼈约定⼀⽅以他⼈名购买房屋，并将房屋登记在他⼈名

下，借名⼈以其系实际买受⼈为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予⽀持。

【案件概述】原、被告曾系男⼥朋友关系，2012年2⽉21⽇，被告与案外⼈签订房屋买卖合同，交付后涉诉房屋登记

⾄被告名下。后来，原、被告结束恋爱关系，原告认为房屋全部价款由⾃⼰⽀付，因政策所限登记在被告名下，实际

为⾃⼰所有。诉⾄法院要求确认涉诉房屋属于原告所有。

【法院判决】当事⼈对⾃⼰提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对⽅诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证

明。没有证据或者证据不⾜以证明当事⼈的事实主张的，由负有举证责任的当事⼈承担不利后果。

因北京市住房限购政策的限制，当事⼈约定⼀⽅以他⼈名购买房屋，并将房屋登记在他⼈名下，借名⼈以其系实际

买受⼈为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予⽀持。原告⾃述其在本市⽆购房资格，故其要求涉

诉房屋归其所有违背国家政策。综上所述，原告诉讼请求缺乏依据，法院不予⽀持。

2代持⼈处分风险

1

代持⼈出售、抵押房产

【案号】（2016）XX0306民初20243号

【案件评析】善意第三⼈与名持有⼈签订买卖合同，所有权发⽣转移。即使法院确认代持协议合法有效，因其不能

对抗善意第三⼈，实际持有⼈仍然丧失