全程营销策划方案.pptxVIP

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项目营销目标、任务及问题初判销售绝对成功，以较合理的销售速度实现利润最大化。完成推售货量的85%以上。为远程房产积累经验，巩固品牌，探索新开发模式。为后续项目做好准备，积累品牌影响力与口碑。1、项目体量大，市场容量有限，项目位置不是较好，如何规避这些弱势，应提前做好准备。2、在保证项目销售成功的同时，如何取得利润最大化是营销策划需要提前策划布局的关键。3、如何作好产品规划，提高其价值，保持后续服务也是营销策划需要提前布局的问题。迷易温泉城

本次汇报思考路径营销推广策略企划执行策略销售执行策略保障力：项目运营团队及资源+产品力：市场分析及产品定位营销力：项目营销策略及执行

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区域属性区位、交通项目属性配套地理位置：地块位于米易县城城北区域，毗邻柳溪河、西攀高速路口和214省道。交通情况：南距攀枝花市78公里，北距西昌157公里，东接会理西连盐源；县城至攀枝花机场和西昌机场均在1小时车程以内，是攀西地区的重要交通枢纽。成攀高速预计4月通车，开通后成都至米易仅需6小时；昆攀高速、丽攀高速，将把米易至昆明和丽江的时间缩短为2.5小时；成昆铁路新复线预计2014年建成，建成后成都到米易仅需3小时。

区域属性区位、交通项目属性配套配套设施：由于区域整体定位和地形有关有关，东面和北面尚无配套设施，目前周边配套主要在西边，以文体和行政配套为主，体育馆、图书馆、米易中学、县政府、安宁明珠酒店都该区域。商业配套上，激情广场和天天超市距项目不远。太湖天成规划商业配套水星游艇俱乐部穹窿山景区太湖高尔夫球场激情广场皮划艇基地安宁明珠酒店县图书馆米易中学政务大楼

区域属性地块四至项目属性地块指标地块目前现状二项目西侧铁路桥项目南侧现状项目北侧道路项目东侧现状项目位于S214省道米易县攀莲镇青皮村段东侧现拆迁的石材厂片区、柳溪河道南侧。项目西侧为铁路桥，东侧为灵官山脚下。

区域属性地块四至项目属性地块指标用地面积149596.9平米总建面积370274.4方容积率2.5规划用途居住/商业/酒店使用年限70/40规划户数3000户

1、山水资料，柳溪河和灵官山；2、温泉资源得天独厚；3、40万方大盘，规模效应笑傲米易；4、整体地势平整，西南局部有高差，利于对温泉城景观资源的利用。优势——Strength劣势——Weak1、地块周边环境差、景观差；2、地块周边有铁轨、省道、高压线、等不利因素；3、地段一般，且不在城市核心发展区。1、市场容量有限，市场竞争激烈；2、米易对其他城市辐射力有限；3、房地产政策不确定因素。1、市场放量不大，需求较为旺盛；2、区域内高品质项目几乎没得；3、随着攀西高速的通车，对外拉动力提升；4、旅游、休闲、度假市场活跃。机会——Opportunity威胁——ThreatenSO战略WO战略充分挖掘项目地段优势，吸引商务客户；抓住市场机会与空白点，与项目其他地块形成多类型产品物业组合，全面阻截市场；通过产品创新，全面升级产品，提升附加值，打造项目核心竞争力。着力打造小区高品质，升级小区环境，弱化项目周边环境形象弱势；合理的多物业产品类型组合，规避市场风险待周边环境得到改善后，再行开发。WT战略ST战略基于SWOT分析的策略选择全面挖掘项目投资潜力，多产品组合全面阻截市场，产品创新，打造项目核心竞争力。

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城市研究政策研判细分市场客户研究米易概况米易经济产业分析人均收入房产市场2012年房产政策解读■市场形势：多数城市价格下跌成交低迷CREIS中指数据监测显示：一月楼市惨淡开局；逾八成城市成交环比下跌，平均跌幅38.14%。1月主要城市库存量有所回落。北京商品住宅可售量下降38.68万平方米，本月40个监测城市成交价格稳中有降，9城市均价环比下跌，9城市均价环比上升，平均跌幅1.81%。■主要城市“两会”：坚持调控推进保障房建设主要城市保障房建设规模明显减小。“刚性”需求有望松绑，地方政府将支持自住性和改善性需求。北京、上海、重庆提出2012房价控制目标。■2012年房地产开发信贷将继续受限2012年1月7-8日，央行召开年度工作会议，表示继续实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合