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假设开发法概述

一、假设开发法的含义

（一）房地产估价的概念

假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是根据

估价对象的预期剩余开发价值来求取估价对象价值价格的方法。

其中：

（1）预期剩余开发价值——是预期开发完成后的价值减去后续开发的

必要支出的余额。

（2）预期开发完成后的价值——简称开发完成的价值、预期完成的

价值、未来完成的价值，是将估价对象开发建设或重新开发建设成为

某种状况的房地产，预测的该种房地产的价值价格。

二、假设开发法的理论依据

假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。

假设开发法在形式上是适用于新建成的房地产和

新开发的土地的成本法的逆运算。

假设开发法和成本法的主要区别：

——成本法中的待开发房地产价值为已知，需要求取的

是开发建设完成的房地产价值

——假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过

预测得到，需要求取的是待开发房地产价值。

三、假设开发法的适用对象

假设开发法适用于可以进行开发建设或按新的用途、规

模等重新开发建设，且开发完成的价值可以采用比较法、

收益法等成本法以外的方法求取的房地产。这类房地产

统称“待开发房地产”，主要包括下列3类。

（1）可供开发的土地

（2）在建工程或房地产开发项目

（3）可更新改造或改变用途的房地产

四、假设开发法的适用条件

假设开发法测算结果的可靠程度主要取决于以下两个预测：

1.是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，

正确判断了估价对象的最佳开发经营方式（包括：用途、

规模、档次）。

2.是否根据估价对象所在地的房地产市场状况，正确预测

了估价对象开发完成的价值。

▲当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是

最主要且有效、实用的估价方法。

•土地的位置

调查待开发房地产的状况•土地的面积大小、形状、

平整程度、基础设施通达程度、

地质和水文状况等

选择最佳的开发利用方式•规划设计条件

•土地权利

估算后续开发经营期

预测开发完成后的房地产价值包括用途、规模、档次等确定

测算后续开发建设的必要支出

和应得利润1.比较法

2.收益法

3.长期趋势法

计算待开发房地产的价值

五、假设开发法的估价步骤

运用假设开发法估价一般分为下列8个步骤进行：

①选择具体估价方法;

②选择相关估价前提;

③选择最佳开发经营方式;

④求取后续开发经营期

⑤求取开发完成的价值;

⑥求取后续开发的必要支出

⑦确定折现率或求取后续开发利润;

⑧计算开发价值。

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