山东寿光市渤海花园周边商业市场调研报告.pptx

佰特策划2016年10月19日渤海花园商业调研报告

城市商圈调研分析目录项目本体分析寿光市情分析

项目本体二、三期商业建筑面积二期0.5万㎡；三期1.28万㎡大馆（5、6号馆）8146.3㎡小馆（4号楼）4735.83㎡步行街面积47套约0.5万㎡商业建筑楼层、街长商场三层、街铺两层本项目是以步行街串联的三个独立场馆式商业，如何有效互动，让业态连贯？对应人民广场、渤海路不同的人群属性制定合理商业业态是项目存活关键。

项目本体地块区位分析全福元布局图1、菜都店2、世纪广场店3、购物中心店4、百大家电5、全福元百货6、东城东城全福元7、综合体店7由上图可知，寿光商业街渤海路商圈一家独大，相邻的石马路、新兴街在商业竞争中都必须寻找自己的独特主题业态，方能实现商业运营生存。123456佳乐家中百大厦银座商城佳乐家（筹备）缤纷五洲万达广场（筹备）

项目本体地块商业价值分析本项目四至,当前商业价值排序为:西＞东＞南＞北西面(C)为渤海路步行街中段，紧邻新春天、阳光春天百货，当前商业价值最高。北面(D)临空置土地和居民区，商业断流，价值最低。南面(B)为志军文化用品店，再向南100米即是人流最密集的新兴街夜市。东面(A)紧靠17万㎡人民广场正中央，目前广场人流集中于南侧，合理挖掘后，有机会实现商业价值最高！

项目本体项目片区商业环境分析业态特点全福元与中百、品牌街铺双重挤压下，中低端商品、餐饮占据主流。商业规模渤海路商圈超30万平方米；空置商业项目较多租金水平街铺:约100-240元/平·月商场内格子铺:约45-120元/平·月现状:项目800米商圈内商业规模最集中,整体约30万㎡;渤海路：受网购冲击，目前渤海路（新兴街广场路段）商品档次较低,形象较差,人气下滑较为明显;新兴街夜市:伴随1998年人民广场竣工，近20年的沉淀,已成为了整个寿光人气最高的休闲场所;老人、年轻人最常去的娱乐场地。未来:随着中高端人口的东移和东区商圈的分流，渤海路商圈未来的商业竞争更为激烈;阳光春天时尚购物的下滑是种趋势，加之5-8年为商场换装期，如何避免后期渤海路聚客大店的流失成为共同难题。随着学院路商圈的崛起，项目租金水平受到压制

项目本体项目片区人口特点分析现状:人口密集,现有住房多为10年前老公房，以居住习惯和生活习惯养成的中年、离退休人员多；新建住宅、公寓、村居房中，中低端租住客群多，消费群整体质素相对较低,消费能力较弱。未来:①800米内无大型新建小区，老旧村居、公房拆迁难度大，人口结构向下滑落，消费力逐渐降低;②片区的消费人群以新兴街夜市中低收入、休闲娱乐人群和具有渤海路情节的乡镇人员为主。寿光市2020年社区规划图备注:资料来自潍坊规划局本项目

项目本体项目片区交通环境分析项目片区对内及对外交通均十分便利。12345

备注：以上数据为佰特调查人员实地测量计算而得，以五分钟为一时间段的双向人车流。迎宾路车流状况位置时间私家车的士公交自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流迎宾路8:00-8:051345420501635014:55-15:008432934983419:30-19宾路车流量较大,非高峰时间人流较少,但傍晚时间段行人及车流量较上下班高峰期增幅明显。

项目本体商场规划设计分析外部展示:①外立面商业性差:产品设计以满足住宅为首要出发点，导致商场部分（一到三层）立面造型、导视性差；②停车位偏少：朝向人民广场片区只有门前一排车位，严重不足，需用地下一层停车场弥补，带来住宅、商业混用停车场问题。③步行街及主入口不明显：无标志性导视内部设计:①4号楼商场:无垂直电梯，二三层引流难；街铺设计严重影响内铺使用；②5、6号楼商场：拐角区、住宅楼交通核对商场内人流东线、展示面影响较大；部分街铺难以使用③设计未考虑货梯、仓储空间商业死角难利用

项目本体渤海路商圈作为传统商业街核心，片区内商业氛围浓厚、人流密集；人民广场及新兴街的人流更具集客效应，本案需贴合此类客群购物休闲需要；并与其错位竞争、互相补充！阳光春天百货作为本案的组合部分，避免左右互博的内部损耗。渤海支路步行街是串联三馆的核心，也是聚客人民广场、渤海路两大场所的关键！通过特色、情景化装修和主题定位，打造真正的寿光首屈一指特色街！汽车站北迁、中高端客户居住东移，由此导致的渤海路商圈由商业颠峰逐渐下滑、发展愿景难以提升是项目必须面对的难点；商场规划设计硬伤较大，需要结合业态、商场内装做弥补项目本体条件总结分析

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寿光市情2.1地区生产总值从2010年-2015年寿光连续多年处于全国百强县，2015年24位；2015年，寿光全市实现生产总值806.9亿元，比上年同期增长11.1%。从寿