麻雀变凤凰——一个烂尾楼成功操作的真实案例(加长版).pdfVIP

为天地立心，为生民立命，为往圣继绝学，为万世开太平。——张载

麻雀变凤凰——一个烂尾楼成功操作的真实案例

最近一段时间，“飞洲”在房地产界被提及的频率最高，而“飞洲国际广场”这个由

上海最大的烂尾楼改造而成的项目，再次上演了一幕烂尾楼起死回生的奇迹。

飞洲国际广场原名宝通大厦，曾被称为“上海烂尾楼王”，上个月被温州的民营企

业上海飞洲集团斥资7亿元收购。

飞洲国际广场项目刚刚有些眉目时，就有投资者打电话向该楼盘的经销商进行垂

询，之后的销售态势一直相当良好，这也令烂尾楼的合理处置问题再度成为媒体关注的

热点。

据了解，上海的烂尾楼项目最多时竟有600处之多，如何处置这些烂尾项目是令政

府颇为头疼的问题。烂尾楼不仅浪费了大量的资金，而且经年伫立在风中，有碍市容观

瞻。前两年比较流行的做法是将烂尾楼改造成小户型公寓，而近一段时间来，改建成办

公楼的逐渐多了起来，颇得业界的认可。

一、营销推广的目的与目标

1、目的：

（1）推出“购物即享受”的消费新概念

（2）使“春之声”服饰广场成为重庆市以“运动、休闲、青春、时尚”为主题商场的第一

品牌。

2、目标：

（1）开业前达到50%以上在目标消费者中的知名度。

（2）第二阶段达到70%以上在目标消费者中的知名度。

（3）第三阶段达到85%以上在目标消费者中的知名度。

（4）优先提及率达到60%以上。

为天地立心，为生民立命，为往圣继绝学，为万世开太平。——张载

位于普陀区长寿路叶家宅路路口的沙田大厦售楼处人流涌动，往来者络绎不绝，生

活在这周边的老居民都知道，原来这里有一处停工多年的烂尾楼项目，而如今这个昔日

影响观瞻的“半拉子”工程已经旧貌换新颜，2个月不到的时间里上演了一出令人称道的

“麻雀变凤凰”的奇迹。

这样一个奇迹是如何上演的？为此，我们专门采访了全程代理这个项目的易兴置业

投资咨询有限公司的罗武君先生。罗先生从这个项目的起源讲起，定位，包装，再次上

市销售一步步，如数家珍。

昔日烂尾的原因

目前的沙田大厦项目其早期的开发商是一家东北地区的房产开发公司，当初整个项

目规划设计共3幢楼宇，其中一幢为商住两用楼，就是现在的沙田大厦。另外两幢为住

宅楼，其中一幢早已建成，并已售出，业主都已实现入住。当时因为资金的原因，成为

烂尾项目。从那时起，在这里遗留下的不久有尚未竣工的楼宇，而且还有住宅楼入住业

主的产权证等待办理等问题。一度，这个烂尾项目成为普陀区两会期间代表讨论的焦点。

第一关：理清债务

从去年开始，普陀区的知名房地产开发商沙田房地产开发公司开始接手这个项目，

在易兴置业投资咨询有限公司的积极参与下，通过规范的法律程序，增加土地出让金，

把产权买断。之后他们所面临的问题首先是理清债务。烂尾楼的债权债务关系一般都比

较复杂，在这个项目中，就既有和原来开发商的关系，和已经入住的另一幢住宅楼的小

业主的关系，也有和这幢楼当初的买家光大银行的关系，这些关系一一理清之后，开发

商和代理商面临的就是如何包装销售的问题。

第二关：如何包装销售

接到一个楼盘并把它的债权债务关系理清是成功销售的前提。以前对烂尾楼的处置

方式一般都是改成酒店式公寓或者是小户型公寓，但从市场上的反应来看，改成小户型

或者酒店式公寓的缺点已经逐步暴露出来，比如户型的问题，缺乏采光通风的问题，已

经有人称小户型造就了新一代的“七十二家”房客。

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