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子曰:“知者不惑，仁者不忧，勇者不惧。”——《论语》
滨
州
房
地
产
市
场
分
析
报
告
子曰:“知者不惑，仁者不忧，勇者不惧。”——《论语》
.
前言
任何城市的房地产市场都非孤立，均须从宏观政策、城市经济发展到微观市
场逐层剥开，立体分析，从而得出城市市场的来龙去脉抑或未来发展趋势。市场
的发展情况从宏观、微观中来，又直接作用到实际市场操作中去。我们亦期通过
对滨州市场的分析认知，能为近期实际的项目操作提供参考。
分析滨州市场的发展，我们纵向的将从宏观、城市以及微观市场等几个方面
进行逐层分析。
一、宏观环境
纵观近二十年中国房地产市场的发展轨迹，国家政策调控这只“有形的手”
一直起着决定性的作用。2015年一声“去库存”给全国市场松了绑，全线飘红，
从而导致各级城市房价如脱缰之马不可控制，后一年庙堂之上“房子是用来住的”
的呼声一起，调控政策又渐兴起。中国房地产市场“刺激-调控-再刺激-再调控”
的死循环一直就这样循环着，只是每次的起因不同罢了。归根结蒂，无非是中国
经济的原动力难以脱离房地产。既要保证中高速增长数据，又要保障民生，房地
产业却成了调和两者的有效工具。
2015年以来政策简析：
从2015年到2016年9月底，中央关于房地产的政策主基调是“去库存”，
各地房地产政策也主要以此为方向，2015年3月30日出台的刺激房地产的3·30
新政，就是标志。
去库存政策，推动了一二线城市的房价和地价上涨，并且形成轮动效应。先
是北京深圳等一线城市上涨，然后是南京苏州合肥厦门“四小龙”上涨，再带动
其他二线城市房价上涨。
2016年9月底开始，在中央精神指导下，南京、苏州、杭州、北京、上海
等全国16个城市，出台史上最严限购限贷新政。这一轮政治色彩浓重的严厉调
控，让许多城市的房地产进入高位盘整期甚至是下行周期。
2016年12
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