2024年北京商业地产市场回顾及总结报告-仲量联行.docx

研究部

2025年1月

睿见研究

2024北京商业地产市场回顾及总结

仲量聯行

SEEABRIGHTERWAY向光而为

前言

前言

2024年北京商业地产领域下行加速，市场面临

承压震荡的复杂局面。具体而言，办公楼、零售地产和物流地产等多个板块均呈现出有效需求不足、新增供应推高和租金持续探底的复杂局面。当然，我们也看到，行业中的投资方、业主方和租赁企业方等多元主体，持续在积极探索着应对短期挑战、提升中长期可持续性复苏的的机会和解决方案。2024年底，中央政治局会议释放出多重积极信号，预计2025年出台的政策方案将更加积极有为，这也将为商业地产市场带来有力的信心提振。

在这样复杂的市场环境中，我想，与其用长篇的文字进行逻辑性叙述，不如采用更简洁、直观的图表形式，为各方进行市场趋势的可视化阐释。因此，我们为几个重点商业地产板块制作了年度图表，以期能帮助各方快速把握市场形势，为2025年的战略方向提供预判依据。

米阳

华北区研究部负责人仲量联行

2024年北京商业地产市场回顾及总结

目录

办公楼市场04

2024年，北京办公楼市场进入更为焦灼的深度博弈阶段，在有限的市场需

求影响下，业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以尽快实现空置

回填，而租户方则在全市范围内加速流动，以寻求最优的质价比。在这个过

程中，全市甲级办公楼市场流动性有所好转，成交量较2023年明显回升，但增量需求严重不足仍然是抑制市场复苏的主要问题。随着新旧动能加速转换，新质生产力的有力发展有望成为填补市场需求的重要引擎。

零售地产市场09

2024年的北京零售市场在波动中寻求平衡，供需格局经历变迁。供应量创下历史高位，竞争加剧，新项目难以复刻过去的高入驻率开业模式，大多选择先入市再逐步填铺，因势调整招商逻辑，推动大批供应持续去化。租赁需求呈“先扬后缓”的抛物线发展趋势，市场情绪波动灵敏。2024上半年延续复苏势头，需求高企，新增供应稳定落地，租金低位复苏，环比涨幅创下2020年来新高；而下半年零售商业绩承压导致租赁需求显著降温，扩张意愿放缓，市场租金由涨转跌。

物流地产市场··13

受到经济波动和大规模供应放量的交织影响，北京物流地产市场在2022-2024三年间经历了显著的周期性变化，从业主方市场向租户方市场的迅速演变给京津冀全域的高标仓储资产走势带来不同程度的影响。北京核心子市场的优质资产抗周期能力显现，同时津冀市场抓住北京需求外溢的机遇快速去化。

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2024年北京商业地产市场回顾及总结

01

办公楼市场

2024年，北京办公楼市场进入更为焦灼的深度博弈阶段，在有限的市场需求影响下，业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以尽快实现空置回填，而租户方则在全市范围内加速流动，以寻找最优的质价比。在这个过程中，全市甲级办公楼市场流动性有所好转，成交量较2023年明显回升，但增量需求严重不足仍然是抑制市场复苏的主要问题。随着新旧动能加速转换，新质生产力的有力发展有望成为填补市场需求的重要引擎。

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2024年北京商业地产市场回顾及总结

试探还是常态？租金白热化竞争催生极限价格

2024年北京甲级办公楼市场各子市场极限价格分析

1.10

1.00

0.90

0.80

0.70

0.60

0.50

0.40

CBD奥林匹克地区第三使馆区金融街望京丽泽东二环路东长安街中关村

e2024区域平均租金o新租极限价格o续租极限价格

*以2024年第四季度的子市场平均租金数据为1.0进行的指数层面数据分析。数据来源：仲量联行研究部

市场价格总是在供需关系与参与者的情绪博弈中探寻平衡，在经历了过去五年相对平缓的下行调整之后，北京办公楼市场在2024年迎来租金价格的强势震荡，全年甲级办公楼租金同比下降16.1%。面对不断上升的空置压力，业主方正在采取更为激进的低价策略以快速探寻新的平衡点，而这一现象在2024下半年伴随多个子市场极限价格的频繁出现而日渐突出。

我们采用各子市场的平均价格作为基准（如上图所示），将录得2024年内租赁成交价与市场平均租金作比较。观察发现，每一子市场均出现了新租或续租情况下远低于市场平均租金的“极限价格”。其中，CBD、奥林匹克地区、第