个别REITs项目退租、降租，但市场走势偏强.pptx

本周核心观点风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。市场回顾REITs跑赢股票、债券。本期（12.13-12.27,以下同）REITs指数涨跌幅为1.29，各指数涨跌幅表现:REITs沪深300红利股债券可转债。华夏华润商业REIT、华安百联消费REIT、华夏杭州和达高科产园REIT表现最好，涨跌幅分别为6.97、6.78、6.23。权益下跌1.71，可转债下跌0.65。政策落地后，股市交投情绪有所降温。本期权益走势体现三条主线，一是国债利率快速下行之后，红利风格补涨，银行、公用事业等行业表现较好；二是政策支持的、与“新质生产力”有关的行业上涨，如TMT板块的通信、电子；三是与“提振消费”有关的行业分化，前一期涨幅高的商贸零售、社会服务大幅下跌，而前一期涨幅相对和缓的家用电器、汽车、食品饮料等表现相对较好。可转债则跟随正股下跌，转债板块表现与正股基本相符：新兴周期（-0.55）＞稳定（-0.60）＞TMT（-0.98）＞大宗商品（-1.72）＞传统周期（-1.84）＞消费（-2.18）。策略展望个别项目退租、降租，但REITs走势偏强。本期REITs经营层面有两件重要事项。事项一，招商蛇口保租房重要企业租户集中退租，涉及143套房源（数量占比15%），按可租面积计算，或导致整个REITs出租率下降约19%。一方面，募集时预测现金流已考虑到该项目集中退租的风险，另一方面，原始权益人为退租提供业绩补偿承诺。截至本期末，招商蛇口保租房仅较退租前高点下降2%，且冲击未扩散到保租房板块其他个券。事项二，28日，嘉实京东公告重庆项目续约价格，每平米月租金将由当前的23.98元下降至20.16元，基金管理人预计，25年三个底层资产项目的运营收入将较23年时的预测水平低2.03%。一方面，经过武汉项目降租续约后，市场对重庆项目降租已有一定预期，嘉实京东REIT价格已较23年末下降12%，当前现金分派率已高于板块平均；另一方面，原始权益人宣布在2年内增持嘉实京东REIT1亿元、增持期后6个月不减持。结合当前REITs情绪偏强，预计重庆项目退租对REITs价格的影响偏向平缓。策略上，高供给、经营负面事件对REITs走势的冲击相对有限，体现当前REITs市场情绪较佳，不排除风险偏好提升，估值较低的产业园、仓储物流、交通等周期板块或有一定补涨机会。可转债以震荡市思路参与，等待高频数据合力。可转债较12月高点仅调整了1.2%，价格中位数为119元，估值保护不厚，择时线索仍在正股。对政策的博弈趋向冷静后，权益虽有所降温，但调整幅度平缓、PE（TTM）仍维持在近5的76%分位数的较高水平，体现出市场对政策带动基本面改善仍存有信心。当前基本面数据分化，建议以震荡市心态维持中性仓位参与，策略上可采取牛熊市皆有较好表现的双低策略，待房地产成交面积、二手房价格等高频数据方向性更一致时，再调整思路。2

3公募REITs：REITs跑赢股票、债券

REITs行情回顾：REITs跑赢股票、债券4本期（12.13-12.27,以下同）各指数涨跌幅表现:REITs沪深300红利股债券可转债。本期REITs指数涨跌幅为1.29。而股指涨跌幅为1.22，其中红利股涨跌幅为0.62，债券涨跌幅为0.31。本期各板块REITs涨跌幅:消费基础设施保障性租赁住房交通基础设施园区基础设施能源基础设施仓储物流水利设施生态环保。REITs跑赢股票、债券消费基础设施板块表现最佳，水利设施板块表现最弱1.29%0.31%1.22%0.62%-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%中证REITs()收盘全收益-()中债新综合财富总值指资料来源：Wind，平安证券研究所。数注：各REITs板块数据为市值加权平均。沪深300中证红利全收益-0.65%中证转债涨跌幅1.77%1.26%3.79%4.29%2.06%1.50%-1.65%0.62%3.00%2.00%1.00%0.00%-1.00%-2.00%5.00%4.00%园区基础设施仓储物流保障性租赁住房消费基础设施交通基础设施能源基础设施生态环保水利设施涨跌幅

REITs行情回顾：REITs位于历史41.40分位数5本期末REITs位于41.40分位数，产权类、收益权类REITs分别位于52.50、69.00分位数。本期REITs周均换手率4.19，环比上期增长0.05个百分点，高于24年以来均值(3.93)。本期REITs周均成交额为27.03亿元。REITs相对于股票、债券分别位于18.20、1