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百学须先立志。——朱熹

物业的管理方案范文（精选5篇）

物业的管理方案1

一、物业管理法律体系

1．国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的

物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居

多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理

规定》、《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条

例》、《杭州市物业管理条例》等。

2．最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关

于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于

审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题

(一)物业管理招投标

通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业

管理水平的需要。建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前

期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目

必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不

宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投

标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制

定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法

可依，也无法对有关方面进行有效的监督。

(二)物业管理服务

百学须先立志。——朱熹

建设部发布了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监

督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式

的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的.物业企

业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》

第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限

上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为

严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业

企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复

杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，

保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理

全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局

1997年发布的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五

条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，

并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分则规定了15种典型

合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案

件适用法律的各行其是。

(三)物业装饰装修管理

装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使

用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。

我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中：《物业管理条例》

的第四十六条和五十三条的规定。建设部发布的《住宅室内装饰装修管理办法》。

(四)业主自治

《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院

关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主

的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为