2012年3月3日品牌房企商业地产产品线研究.docxVIP

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品牌房企商业地产产品线研究

赢盛中国战略研究中心

通过对品牌房企产品线的必威体育精装版规划与布局进行系统梳理，挖掘商业地产发展的行业趋势、项目发展趋势及项目开发特征。

赢盛中国2012-3-3

目录

第一部分：企业维度 4

一、万科商业产品线研究 4

1、蓄势与准备 4

2、产品线规划 6

3、产品详细解析 8

二、龙湖商业产品线研究 15

1、发展历程：十年磨一剑 16

2、开发战略：高周转策略 20

3、战略布局：多业态全国布局 20

4、产品规划：三大商业产品线 24

三、凯德置地商业产品线研究 32

1、凯德商用发展战略 33

2、购物中心运营 34

3、产品线规划 40

四、益田集团商业产品线研究 49

1、益田商业集团 50

2、益田商业产品线 53

五、银泰置地商业产品线研究 56

1、银泰中心 58

2、银泰城 63

3、银泰Mall 65

六、中航地产商业产品线研究 67

1、中航城：大型城市综合体 69

2、九方：购物中心 76

七、新城控股商业产品线研究 78

1、国际广场系列 79

2、城市广场系列 81

3、休闲广场系列 83

八、中海地产商业产品线研究 85

购物中心：环宇城 87

九、中粮置业商业产品线研究 90

1、西单大悦城 92

2、朝阳大悦城 93

3、上海大悦城 95

十、华润商业产品线研究 96

1、华润二十四城 96

2、华润中心 98

3、华润万象城 99

4、华润五彩城 103

5、华润欢乐颂 105

十一、万达商业产品线研究 109

十二、海航集团商业产品线研究 115

十三、宝龙商业产品线研究 119

第二部分：总结分析 121

1、外企领先内企 121

2、港资领先内资 121

3、综合体是主流模式 122

4、社区商业开始兴起 122

第一部分：企业维度

一、万科商业产品线研究

万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，千亿销售目标成形，已逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。但内忧外患，迫使万科加大对具有长期稳定收益的商业地产的投入，这既是无奈之举，也是战略需要。

1、蓄势与准备

万科转型商业蓄势已久，并将逐渐从单一的住宅产品升级为多元化的业态经营。总体来看，其主要经历了找人才、找模式两大核心步骤。

第一步找人才

第一步找人才

?商业地产需要多元化的融资渠道、明确的商业体定位、大量综合的租赁业态以及规模建设

?商业地产需要多元化的融资渠道、明确的商业体定位、大量综合的租赁业态以及规模建设的租赁网络等，都需要大批实际、专业而又纯熟的精英人才,而这正是万科眼下的软肋，因此，面对专业化程度更高的商业地产运营,万科将第一步放在专业人才的储备上。

第二步找模式

?针对市场上已经成熟的万达模式、凯德模式、华润万象城模式、中粮大悦城模式等，万科在蓄积充

足的技术支持和商业团队后,逐渐开始探索适合万科的商业模式：“以住宅为核心发展全产业链,以商业带动住宅,而住宅反过来影响商业,从中实现二者价值的同步提升。”

2006年7月2007年7月2009年8月2010年3月2010年4月2010年5月2010年10月2010年12月2010年底2011年6月粗略统计，截止2011年底，万科在商业地产领域的投资已超过300亿元，而今年随着深圳、上海等地更大规模的商业地产项目的相继推进，万科在这一领域的投资规模将进一步加大。

2006

年7月

2007

年7月

2009

年8月

2010

年3月

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年4月

2010

年5月

2010

年10月

2010

年12月

2010

年底

2011

年6月

?万科获得深圳龙岗中心城新老西村旧改项目。

?与凯德商用签署战略合作大纲，项目中的商业地产与凯德商用合作。

?凯德置地毛大庆加入万科。

?万科在东莞长安拿下了总建筑面积为25万平方米的商业项目，将建成一座约60层的地标性商业建筑。

?万科在西安市曲江新区投资80亿元建设占地4872亩的以商务办公、酒店公寓、物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区。

?武汉万科与君澜酒店集团签约在万科城项目内建设高端商务酒店…

?万科以11.5亿元收购北京赢嘉中心。

?上海首个高端商务办公项目万科VMO将上市。

?成立深圳万科商业管理公司。

?北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏、宝胜道吉等25个品牌商户在北京万科中心签署了战略联盟协议。

在未来两年，深圳万科面市的14个项目全部覆盖将万科商用各个系列的产品，其中将有100万平米的商用物业体量会陆续面