踏水新居及合资公司.docVIP

金牛区“踏水新居”项目投资运作方案

一、项目概况

金牛区“踏水新居”项目，又名“欢乐城198”，位于北三环附近沙河源街道，占地近400亩。2006年10月，沙河源街道办向金牛区政府上报踏水新居实施方案，同年8月，金牛区对项目进行了批复。此后，沙河源街道办所辖的踏水、友联两个社区的两家私营企业合资成立了成都府河新城建设投资有限公司，成为项目的实施主体，法人代表郭泽民。踏水新居项目本身是以经济适用房和新居工程立项，项目用地以两个社区的集体用地和宅基地组成，项目实际甲方是沙河源街道办，郭泽民是其中一个社区的村干部，负不了责，只是代言人，签字和盖章决定权在街道办。

甲方以招商引资形式实施踏水新居项目，由甲方出土地，引入建筑商作为投资方，投入资金并负责项目施工，进行联合开发。2006-2008年，甲方先后与13家建筑企业签订了《工程建设投资协议》。协议约定：甲方不向建筑商支付工程款，而是以新居工程内房屋使用权抵付建筑商工程款，建筑商用所分得的房屋通过使用权转让来收回投资和利润。同时，还约定建筑商每建设1平方米的工程，必须向甲方交纳120元保证金。仅此一笔，按照踏水新居占地400亩、容积率3.7计算，整个工程建筑面积将近100万平方米的大体量，甲方便可坐收近1.2亿元。

项目启动之后，建筑商陆续进场施工。但是，由于甲方包括用地许可证等手续不齐全，各项配套设施不完善，建筑商所分配到的房源无法对外销售，造成多家投资企业因资金断裂而被迫停工。部分建筑商通过各种营销渠道，对外向购房人收取“诚意金”，也因达不到交房标准、产权问题等陷入僵局。

沙河源街道办试图空手套白狼，以零资金投入换取百万平米新居工程，面临巨大风险。最后，沙河源街道办与13家建筑商达成协议，调整踏水新居工程的运作模式，对各投资企业已投入部分进行结算，改变原结算方式，投资商转变为纯建筑商，由甲方按照工程进度支付工程款。踏水新居工程之所以陷入僵局，主要受08年金融危机、国家房地产政策调控、512地震、投资商（建筑商）资金实力和项目运作模式影响。下一步，金牛区可能引进一家国有公司或者具有雄厚资金实力的企业来解决遗留问题。

二、项目运作

目前，踏水新居原建筑商已悉数清场，已成烂尾项目。该项目首先面临的是土地问题。项目名为经济适用房和新居工程，实为对外销售的小产权房，由此可能引发相关土地产权的法律问题。因此，接手项目的投资方，首先需要将农村集体土地和宅基地变性为城市建设用地。土地变性涉及到的补偿和出让金，可能在数亿规模。另一方面，该项目地处成都“198”区域，是成都规划的生态地带，建设和规划被严格控制，因此土地变性问题会比较棘手。介入踏水新居项目的前提，是甲方能将土地变性成功，若不能变性，我公司盲目介入，可能会面临较大的风险。

因项目已成烂尾工程，可再增加300亩土地，项目总面积可以达到700亩左右。

在甲方将土地转变为城市建设用地之后，我方参与建设，可以采取两种形式。一种是作为纯建筑商入场施工，获取工程款；另一种是作为投资商入场施工，不要工程款或收取少量工程款，以部分建成的房屋产权作为补偿，公司再对外销售房产。

作为纯建筑商参与踏水新居项目，风险较低，可获得稳定收入。

如果作为投资商入场，可以获取项目一部分产权，但需要垫付大量资金，并且面临较大销售压力。但如果拥有的房屋能顺利销售，获取的收益比作为纯建筑商更大。

也可同时采取两种方式参与项目，部分作为纯建筑商，部分作为投资商并拥有建成房屋的产权，具体需要视甲方资金实力和我方资金实力、施工能力、营销能力、双方谈判结果而定。

另外，由于该项目本身已烂尾，项目重新启动后，已建成的部分作何处理，是保留并继续施工还是拆除重建，还需要明确。若在原基础上进行施工，工程量的确定、质量保障及责任需要明确。

合资公司运作思路

经赵总与李总初步商定，双方决定成立合资公司，作为一个平台来寻找项目、运作项目。我方负责寻找优质项目，李方负责提供项目运作资金。公司名称暂定为“***投资咨询工程股份有限公司”，注册资金100万，我方占70%股份，李方占30%股份，项目盈利按照双方占股比例分配。

作为一个平台，合资公司本身不参与具体运作，只是一个信息、资金的中转站和管理中心。李方投入的资金，通过合资公司账户进行管理，项目盈利也通过合资公司进行分配。

投资咨询公司主要用于与政府对接项目，有合适项目后再与资金方合作开发。开发由新成立的公司运作。新项目公司的股权比例为我方（投资咨询公司）20%，资金方80%，项目盈利原则上按股权比例分配，也可另行商议。

投资咨询公司的主要投资领域主要有水电、房地产、农业、矿业、BT/BOT等方向。也可往担保公司、小额贷款公司、村镇银行等方向发展。

投资咨询公司可以设立董事会、总经办、综合管理部、财务部、投融资部、法务部等部门。