物业维修工作基础知识.doc

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物业维修工作根底知识

〔工程部培训教材〕

主讲：龚大鹏

湖北中大广汇物业管理

荆州楚天都市佳园物业效劳中心

物业设备管理的意义与目标

1．物业设备概述

*什么是物业设备设施呢？

物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供给以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与效劳的有机组成局部。

注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成局部。是为了满足人们生活的根本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更平安的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能与作用才能够得以实现。

2、物业设备管理的意义

注：物业设备管理的根本内容包括管理与效劳两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修与保养等方面的工作。

*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：

①物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到根底性管理的作用，并提供了有力保障。

②物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、标准化的强有力手段。

③物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备平安运行的保证。

④物业设备管理是城市文明建立与开展的需要，对文明卫生、环境建立与物质文明建立起到保驾护航的作用。

⑤物业设备管理能强化物业管理企业的根底建立。

3、物业设备管理的目标

注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质与技术根底。

*用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。

*衡量物业设备管理质量的两个指标：

A——设备有效利用率，98％；

B——设备的完好率，100％；

☆物业设备是否完好的标准为：

①零部件完整齐全，

②设备运转正常

③设备技术资料及运转记录齐全

④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象

⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效

二、物业设备管理的内容

物业设备根底资料的管理

物业设备运行管理

物业设备维修管理

物业设备更新改造管理

备品配件管理

固定资产〔设备〕管理与工程资料的管理等

1、物业设备根底资料的管理

注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。

〔1〕设备原始档案

设备原始档案包括：

①设备清单或装箱单

②设备发票

③产品质量合格证明书

④开箱验收报告

⑤产品技术资料

⑥安装施工、水压试验、调试、验收报告

〔2〕设备技术资料

设备技术资料包括：

①设备卡片

②设备台账

③设备技术登录簿

④竣工图

⑤系统资料

〔3〕政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件

2、物业设备运行管理

**物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理与物业设备经济运行管理两局部。

〔应取得两个方面的成果〕：

一是设备的运行在技术性能上始终处于最正确状态

①针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。

②对操作人员进展专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。

③加强维护保养工作。

④设备中的仪表、〔如压力表、平安阀等〕、平安附件必须定期校验，确保灵敏可靠。

⑤对运行中的设备不能单凭经历用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测与对故障进展技术诊断的根底上，做深入、透彻、准确的分析。

⑥对事故的处理要严格执行“三不放过〞原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

二是从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。

设备的经济运行管理，可从以下几个方面进展：

〔1〕初期投资费用管理

在购置设备时，应综合考虑以下因素：

①设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到开展的需要。

②设备的平安可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。

③设备的价格及运行时能源的耗用情况。

④设备的寿命。

⑤设备的外形尺寸、重量、连接与安装方式、噪声与震动。

⑥注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，

〔2〕运行本钱管理

①能源消耗的经济核算。

②操作人员的配置

③维修费用的管理

3、物业设备维修管理

设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异