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写字楼评价体系类别

第一种是以划分写字楼等级为目的的所提出的评价标准，这类评价标准在以外商与内地发展商合作开发涉及写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合品质不同划分等级，但目前还没有公认的划分等级的标准；最常用综合品质评价标准：顶级写字楼（超甲级）、甲级写字楼、乙级写字楼及丙及写字楼。

第二种则是按写字楼功能复合程度分类：纯写字楼、综合楼及商务综合体。

第三种是不对写字楼做出分级，只提出一定的标准，以此判定写字楼是否达标，主要有：

写字楼硬件达标性的评价标准—5A写字楼

写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色建筑评价标识等。

写字楼评价标准

规模（M2）

层高（m）

电梯系统

配套设施

智能化

设备标准

装饰标准

顶级写字楼（超甲级）

50000

4.2

3000M2-4000M2/台

会议室、邮局、银行、票务中心、商务中心、员工餐厅

5A

高效中央空调

豪华精装

甲级写字楼

20000-50000

3.8

4000M2-5000M2/台

会议室、邮局、银行、票务中心、商务中心、员工餐厅

3A

中央空调

高档精修

普通写字楼

乙级写字楼

无规定

3.6

5000M2/台

无规定

中央空调

中档装修

丙级写字楼

无规定

3.6

5000M2/台

无规定

分体空调

普通装修

1

办公智能化（OA）

计算机网络系统

会议中心系统

门厅多媒体查询系统

物业管理计算机系统

2

楼宇智能化系统（BA）

冷热源系统

空调系统

变配电系统

照明系统

给排水系统

电梯管理系统

停车库系统

3

通讯智能化系统(CA)

双向电视电话系统

共用天线电视系统

公共广播系统

数字式用户交换机系统

楼内移动电话系统

综合布线系统

4

安保智能化系统（SA）

监视电话系统

通道控制系统

防盗报警系统

巡更系统

5

消防智能化系统（FA）

消防联动系统

自动喷淋系统

自动报警系统

5A写字楼标准

顶级写字楼（超甲级）

公寓式写字楼

普通写字楼

项目写字楼定位

甲级5A写字楼

标准层效率的计算及标准

办公楼使用率一般标准:

低区：70%左右

中、高区：高于70%

A：核心筒

C：办公区域

B：走道

标准层效率=

C面积

A+B+C面积

区域

办公项目

平面图

使用率

深圳

华润大厦

（29F|139m）

78%

诺德中心

(38F|193m)

70%

新世界中心(56F|238m)

70%

荣超中心

（46F|193m）

75%

成都

喜年广场

（49F|190m）

70%

区域

办公项目

平面图

使用率

上海

中融碧玉

蓝天

（43F|220m）

75%

港汇广场（51F|225m）

70%

北京

财富中心

（35F|165m）

75%

金地中心

（35F|168m）

70%

成都

仁恒置地

广场

（39F|180m）

75%

本项目甲级写字楼标准层效率

标准层有效面积使用率=890.63/1141.39X100%=78.03%

电梯厅的尺度标准

净宽：

对开：

准甲、甲级：2.8m以上

超甲：3.2m以上

单面：

2.4m以上

结构宽度

=净宽+饰面（100mm）

电梯厅尺度影响因素：

轿厢大小及等候舒适度

分区是否设置卫生间、空调机房

2.8m(准甲、甲级)

3.2m以上（超甲）

2.4m以上（规范：1.5倍轿厢）

电梯数量标准

超甲

甲级

准甲/乙级

人均办公面积指标

电梯配置

11平米/人

11平米/人

11平米/人

梯配比1:5000以下；

电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）

五分钟输送能力11%以上；

候梯时间35秒；

梯配比1:5000左右；

电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）

五分钟输送能力11%以上；

候梯时间35-50秒；

梯配比1:5000左右；

电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）

五分钟输送能力11%左右；

候梯时间45-60秒；

1.电梯配置和人均办公面积指标的标准

电梯数量的计算：

1.标准的设定

2.影响电梯计算的因素：

a.人数标准

b.高峰小时使用电梯人数比例

c.电梯的速度

d.停靠层数

e.载重量

本项目甲级写字楼核心筒设计

设置前提

标准层高3.6米、4.2米

标准层面积1141.39平方米

核心筒设置在标准层中心

配置设置

电梯

5部客梯，1部消防梯兼货梯，等候时间35秒

楼梯间

2部楼梯，楼梯与前室分别加压送风

卫生间

男蹲位2个，25人/个，小便斗2个，25/个，女蹲位2个，1