房地产税收改革.ppt

中国税制改革讨论房地产税制完善浅议大纲现行房地产税制的问题1房地产税制完善的方向2房地产税制完善的难点3房地产税改焦点的探讨4现行房地产税制的问题现行房地产税制的问题历史演进：解放初—1973—2007房地产税制的问题我国房地产税制的历史演进解放时期（4种）1973年（3种）2007年（9种）契税城市房地产税工商统一税耕地占税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、城市房地产（2009年内外资并）、契税、印花税、城市维护建设税、教育费加、企业所得税（2008年内外资并）、营业税。契税印花税城市房地产税工商统一税契税印花税城市房地产税工商统一税契税印花税城市房地产税工商统一税现行房地产税制的问题税收结构设置不合理,重复征税现象严重计税依据不合理,征税范围相对狭窄税赋环节分布不合理,保有环节税赋过低存在“费挤税”和地方政府收费不合理现象税收结构设置不合理,重复征税现象严重房地产开发商负担的土地增值税实际上与所得税、营业税交叉重复土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时很难科学划分契税、印花税征收范围房地产租赁税收存在重复征收的情况计税依据不合理,征税范围相对狭窄计税依据：房地产评估制度的缺位房产税和土地使用税均只能按静止价值计税房地产转赠和遗产转移尚未开征新税种征税覆盖面窄,筹集财政收入的功能微弱税赋环节分布不合理,保有环节税赋过低我国现行房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节,而在房地产占用(保有)期间设计的税种较少,且免税范围较广存在“费挤税”和地方政府收费不合理现象1998年来自房地产的税收总额约为450亿元,而来自房地产的各项收费约在1200~1500亿元之间房地产业的收费现在占到了税费总额的75%~80%。在土地成本中,收费项目占30%,土地出让金占50%,税占20%房地产税制完善的方向完善房地产取得、保有、流转和收益税体系房地产产权登记制度房地产价格评估制度原则效率优先、兼顾公平、合理税负、量力而征正税、明租、少费原则宽税基、少税目、低税率税制清晰统一规范税制,科学设计房地产税种结构.健全税收立法房地产税制完善的方向建立房地产取得税收制度开征（合并）房地产税,完善房地产保有税收制度规范并降低流转环节的税赋,提高持有环节的税赋控制房地产投机行为,强化房地产收益税收增加需求领域的税收房地产税制完善的难点难点与争议土地出让金与房地产税税收征管合理税制体系的建立物业税的开征与合并房地产税制完善的难点合理税制体系的建立税收征管物业税的开征与合并土地出让金与房地产税对土地、房屋之间关系不同处理房地产税的征收标准如何确定房地产税改焦点的探讨物业税的开征与合并土地出让金与房地产税物业税的开征与合并目前涉及房地产出售的税费包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费；涉及房地产购置的包括契税、印花税及交易手续费；涉及保有阶段的税费主要包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税。物业税的开征与合并房地产开发与建设中地租也是重要的税赋之一。政府所收取的地租分为货币地租与实物地租两类。货币地租包括：土地出让金、大市政配套费、防洪费等各种名目不同的建设收费；实物地租包括：按政府文件规定由开发企业强制性要求配套建设并无偿或低于成本价格上交给政府或政府下属行政管理部门的实物。物业税的开征与合并针对如此纷繁复杂的税费、地租，房地产税是即将要开征的一个新税种还是对原有税种的调整？若是新开征一个新税种，是否会增加本已杂乱的房地产税种的复杂性，造成新的混乱；若是对原有的房地产税制进行调整，是否能达到优化整合，从而使房地产税制的制度安排更加科学合理的目的。物业税的开征与合并新开征，建立统一完善的财产税。物业税的开征与合并我国现行的房产税和城镇土地使用税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收,广大农村被排除在征税范围之外;同时,房产税和城镇土地使用税都把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象,造成征税范围过分狭窄的局面。物业税的开征与合并第一，将事业单位用房纳入征税范围。事业单位改制、产权人义务。第二，将居民自用住房纳入征税范围。国际通行、调解收入、税收公平。土地出让金与房地产税与我国香港地区的土地制度相类似，大陆的土地制度也是实行所有权与使用权相分离，土地使用者有偿使用土地的制度。国有土地使用权出让金是