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房地产开发成本计算方法(全套)--第1页
房地产开发成本计算方法（全套）
第一节建设项目投资估算
建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款
利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建
设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建
设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支
出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的
全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、
递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算
一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租
和自主经营。
房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金
两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建
设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、
房地产开发成本计算方法(全套)--第1页
房地产开发成本计算方法(全套)--第2页
基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、
开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、
其他费用以及不可预见费等
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的
资金。
三）开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发
生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地
开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费和开发间接费。亦
可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、
建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期
税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积
157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方
米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会
所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资
70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产
5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，
在项目结束时一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所
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示：
如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只
有65,644万元，不包括自营固定资产的5,000万元和经营资
金150万元。
【地产成本】房地产开发成本计算方法
三.房地产开发项目总成本费用构成估算
1、土地费用估算
土地使用权出让金
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类
似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、
建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因
素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地
价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、
容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式
包括拍卖、招标与协议。
(2)土地征用及拆迁安置补
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