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第03讲剩余法（假设开发法）

考点二：剩余法（假设开发法）

【本考点说明】

今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。

一、不动产评估的假设开发法

（一）基本思路

剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费

用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。

（二）适用范围

剩余法主要适用于下列不动产的评估：

（1）待开发不动产的评估（假设开发）

（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。

（3）将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。

（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。

（三）待开发不动产的剩余法

待开发不动产价值

＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续

建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）

1.预测不动产售价

（1）对于出售的不动产

可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。

（2）对于出租的不动产

首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价

值。

具体确定时需要把握以下几个关键参数：

①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；

②不动产出租的空置率；

③不动产出租的相关税费；

④不动产还原利率；

⑤未来租金水平的变动趋势。

2.估算各项续建成本费用

续建费用构成计算方法

续建开发建筑成本费

可参照“成本法”中的相关内容

用

包括建筑设计费、工程概预算费用等，一般采用建造费用的一定比率估

专业费用

算

指开办费和开发过程中管理人员工资等，一般根据开发成本的一定比率

管理费用

估算

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3.续建成本的投资利息

不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。

费用构成利息计算方法

预付地价款以全部预付的价款按整个开发建设工期计算

（1）建设竣工前的投入

①在建造期内均匀投入

利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算

②分年度投入

开发费、专业费

如建造期两年，第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息期为半

年等

（2）建设竣工后的空置及销售期内

应按全额全期计息

4.确定开发商的合理利润

方式1：投资回报利润率

计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费

方式2：销售利润率

计算基数一般为不动产售价。

【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说

明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要

涉及销售费用。

（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计

算的。

（3）待开发不动产的预期总开发价值可以通过销售价格或者租赁收益计