土地增值税清算培训(企业培训课件).pptVIP

21属于多个房地产项目共同成本的分摊问题：（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号规定）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。3成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊：01当期准予扣除的已售开发产品的计税成本，应按当期已售的可售面积和可售面积单位成本确认。02可售面积单位计税成本=总计税成本÷总可售面积03已售开发产品的计税成本=已售面积×可售面积单位计税成本04票据取得的规范性：根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据是否规范，主要依据以下的原则：如果对方单位是经营性企业（例如：建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务部门监制的发票；如果对方是行政机关（例如：房产局、土地局、规划局、公安局等）或是政府行业管理机构（例如：质监站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等），则可以是行政事业性收据，而并非一定为税务部门监制的发票。以上部门若提供的是应税行为，则需提供发票，开发企业可以相应的计入成本费用中；以上部门若提供的为非应税行为的政府性收费，则提供行政事业性收据，开发企业应将该部分支出列入“开发费用”中。如果是征地及拆迁（包括：青苗、迁坟等）补偿费用，则要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据、政府规定的补偿标准），具备对方单位或个人签章要件，应予以认可；其他的白条和收据不能作为确认支出及扣除项目的凭证。关于司法确权或行政确权取得的房地产的扣除项目问题经法院裁定(判决)取得的房地产，再转让计算土地增值税时，根据法院裁定（判决）书确定的金额，确认房地产的购置成本。经行政确权取得的房地产，受让方凭税务机关出具的房地产项目转让税收专用证明和契税、印花税完税证明到房产土地管理部门办理了产权转移手续的，由于转让方的原因，受让方未取得房地产的购置发票，受让方再转让该房地产计算土地增值税时，根据房地产项目转让税收专用证明、契税、印花税完税证明和行政确权通知书，确认房地产的购置成本。（摘自琼地税函[2007]356号)建安发票必须真实：1由于前期工程费、基础设施费及公共配套设施费中，桩基工程、土石方工程、绿化工程等配套工程由不同的建设方承建，而这些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程队，往往会提供一些不规范的发票，因此，房地产开发企业从施工企业取得的建筑安装业发票时必须确保发票的真实有效性。201说明：02已开具的发票是否符合关于对建安发票开具的相关规定。03开票方与购票方是否为同一主体，是否存在着虚开发票的情况。04所开具的发票的相应款项是否按已按双方约定的金额足额支付。05对于不符合以上1-3中任何一条规定的，取得的发票不允许列入开发成本。01020304扣除项目（材料和设备）凭证的确认问题对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。对于包公不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。（摘自琼地税发[2009]104号文）销售车库、车位的成本列支问题房地产开发项目中对车库、车位的处理分为对外销售、业主共有、开发商自留三种情况，其中对外销售的车库、车位又分为有产权和无产权两种情况（对于无产权的车库、车位使用权的让渡，如其让渡性质类似于有产权车库、车位的销售，则开发企业取得的收入应作为土地增值税清算收入）。对不同方式的处理应按以下标准来确定车库的成本列支。01有产权对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。03开发商自留的车库，因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支。05对外销售的车库02业主共有的车库，属于公共配套设施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。04注：车位面积可通过测绘面积表取得数据06关于售楼处、样板房的装修费用列支问题对纳税人为销售房屋而对售楼处、样板房进行装修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中列支，且不允许加计扣除。如在会计核算中将其在“开发成本”和“开发间接费”科目中列支，清算时应予以调出。0103021关于开发企业为施工方代付的统筹费用列支问题2根据相关规定，要求开发企业先行为施工方职工代付社保统筹费用，待项目完工后再由施工企业将这部分费用支付给开发企业，这部分代付的费用是不允许作为扣除项目