房地产策划案例：昆仑之都项目.ppt

游戏规则1：房地产宏观大势将何去何从？;?全国商品房市场从2005年以来连续三年以消耗存量为主。;;资料来源：CEIC、光大证券研究所;;;杭州一手商品房周成交面积;;

;滨江集团新股上市首日涨幅不到20%，并连续下跌直至跌破发行价

富力地产等公司推迟回归A股

万科、保利、新湖中宝的企业债发行遇冷

香港市场，恒大IPO推迟、河南建业逆市发行破发

……;;开发商;;;●杭州上半年住宅成交统计分析;现状：随着城市扩张，杭州市场的板块格局特征明显；目前杭州城市豪宅的价格箱体基本在万之间；;未来：从目前在售及土地出让情况来看，未来两到三年内可预计的供应量为1260万平，集中在西湖区、江干区和滨江区。;竞争：随着07年天价地王的涌现，未来两三年高端豪宅供应出现“群雄战江湖”，品牌开发商聚集。;竞争：本项目作为片区先行者，利用先发优势定义片区将成为项目价值实现的关键。（典型案例：中信红树湾）;;产品基础：纯大户型社区，180-450平米;;目前小户型均为平面拼合，产品过于单一同质化较严重。;独享270m2的三层空中花园;1户1汤

顶层复式尽显尊贵，每户均有私人泳池。

在水温柔的偎抱中将自然海景尽收眼底……;顶层复式：顶复溢价系列——

空中四合院;顶层复式：顶复溢价系列——

空中四合院;擒获客户的视觉感知——赢取好感;在楼王等部分高端产品中，结合对客户需求的细分把握，创新产品空间/功能，与客户生活将形成极好的匹配，美誉度的至高点。;定制化的产品满足客户的个性化需求;高标准的礼宾服务为项目增值;;;;;;;;;;;;核心城区;优质的步行系统：

庭园、教育、游憩、shopping、便利生活所需;谨慎不张扬的龚先生，义乌私企业主

约45岁，头发较稀少，眼神平和，话很少，性格内向。身高170cm。

上身穿米黄色休闲T恤，下身穿休闲短裤，凉鞋。

在上海，珠三角等地购有高档物业。

四口之家，儿子管理家族企业，女儿读小学

——没有什么时间休息，经常要应酬，来杭州置业目的主要为了来杭度假和以后

退下来养老，对居住环境要求比较高

——如果以后不工作了，就周游列国，四处走走，这就是我的梦想了

——“杭???豪宅项目肯定保值，我们义乌老板都喜欢这边”

;;张先生，50岁，左手戴一只金表，用诺基亚手机。温文儒雅，非常平和

四口之家两儿子都已成家，平时老两口在家

具有多次置业经历，之前在一直在城中心居住，孩子长大后想找个环境好的地方

养老，就买了富春山居的别墅，自然环境较以前是改善了很多，但居住久了发现

生活很不便利，亲戚朋友也不在身边。现考虑搬回市中心居住。

——两儿子经常可以回来住住，周边生活配套一定要完善，社区配套要好，最好有老年健身场所。

——原来想住别墅，住久了其实发现挺不习惯的

——市区适合我们老年人生活的好社区不多，绿化不好，连散步的地方都有

;他们已经进入了“有钱”、“有闲”又“有情”的“安逸”境界。;他们具备丰富的地产消费经验，他们再次购买物业只是渴望一个标签——物业本身作为标签已经司空见惯，我们需要在物业之外设定一个符号——;;;;在名门，城市渴望标签;;;;;;;;;;功能性空间：管理用房、问讯处、洗手间、零售店报亭;;;;;;;;叠拼TH住宅单元;叠拼TH住宅单元;;NEWYORK-HudsonHotel;;;DanielLibeskind;;;伦敦的米其林三星餐馆;;;;;;营销游戏

;; 我们正在经历一场经典，拥有无限魅力，且令人难忘的营销之旅。

虽然不是所有理想都会开花结果，名门或许很荣幸，但决不意外。;附件一：杭州主要在售楼盘调查;附件一：杭州在售楼盘调查;城市芯宇：市中心稀缺科技豪宅;销售情况：总价提升后销售不畅;云龙·十一景：稀缺的市中心公寓;2008年7月26日开盘，当日到场近百人，截至7月28日，共计预定8套。开盘3天预定比例仅为4.8%。

截至8月2日，根据透明售房网上的统计数据，共预定29套，成交0套。预定比例为17.3%。;东方润园：07年中国十大豪宅;总套数：154

已售套数：88

开售时间2007.9

成交均价：32000

总价：约1200万;公元·沐桥：经典美国公寓;蔚蓝公寓：开盘即热销;金色城品：首日开盘劲销97%;附件二：杭州在售楼盘客户调查;;居住状态：现置业区域大多在城西、城中，意向区域以西湖板块与钱塘江板块，城中区域为主。;居住状态：舒适型三、四（户型面积140-170平米）房已不能满足其对品质生活追求;置业观点：对城区高总价产品觉得要“值”就好;典型客户;典型客户;典型客户;小结：高端客户具有较大总价承受力，但需要产品价值与之相应。;生活性质需要小户型产品;因价格太高，只能缩小需求面积;典型客户;典型客户;小结：小户型刚性需求增长;附件三：立体户型拼合