第四节发承包阶段造价管理61课件讲解.ppt

第四节发承包阶段造价管理项目发包工作也称项目采购工作，是项目投资人除自身管理团队外，为实现项目目标而有偿使用的社会资源的采购行为，从而发生投资成本控制，发包阶段的投资成本控制的主要有两个方面，一是在法规约束规范下设置合理的限制条件实现充分竞争，二是将发包成果固话为合同，并为合同实施阶段做好预控。采购行为通常用合同体现最终成果，其中针对工程项目的具体形式是服务类，工程类、货物类发包。当然立足施工承包人，也可对专业分包、劳务分包、材料设备采购和租凭进行发承包成本管理，由于不属于造价管理主而不作讨论。一、建设工程项目合同体系设计1.合同体系设计思路合同体系设计工作是针对项目发包任务进行识别，拆分和界定，由此形成发包合同包序列，并根据合同保的逻辑关系做出发包时间计划。项目拆分合同包应适合当前生产力发展水平，并符合建设法规和建筑市场惯例。目前国内项目EPC总承包模式成熟度严重不足，建设工程项目投资人通常按服务类、工程类、货物类分别拆分后发包，以房建工程为例见图6-4-1建设项目合同树构架。服务类。包括勘察设计、工程主设计、专项和配套工程设计、工程监测、造价咨询、招标代理、工程监理、物业顾问、物业管理等，发包形式成项目投资成本控制的基础性合同。通常该类合同金额占投资成本额度放小，因其服务对项目降低成本或保值增值影响极大，则发包工作深受重视，但侧重于服务能力竞争，而将价格竞争置于次要地位。发包时间计划一般以工程主设计工作进度为主轴线，另按其中间成果时间节点确定其他服务类发包时间。工程类。在各类发包中工程施工标的额度最大，是项目投资成本实现的主要合同。也是本阶段投资成本控制的重点，大量投资控制工作围绕工程类发包展开。由于社会化分工，目前施工发包以一个（成多个）施工总承包和若干项目分包组合的合同体系为主流模式。当施工总承包标的物额度过大时，工程可拆分成多个合同包。施工总承包范围必须包含主体结构工程，分包范围为主体结构工程外的分部分项工程。发包时间计划一般以总承包工程施工进度为主轴线，按各分包施工最迟介入时间反推形成。货物类。俗称甲供设备材料，出于节约投资成本的目的，发包人采购工程所用部分材料设备后交于工程承包商施工，其采购合同为项目投资成本实现的辅助合同，一般在工程造价中权重较大，则也成为投资成本控制重点。房屋工程货物累内容通常有电梯、水泵、风机、强弱电机房设备等重要设备，及灯具、石材、卫生器等高档装饰材料，或者是钢材、水泥等大宗材料。货物类采购完全受施工合同约束，发包时间计划应根据施工进度来确定。特殊类。针对幕墙、建筑智能、钢结构、电梯、景观绿化等专业和配套工程，由于工程主设计人能力或资质限制，不能完成相关内容的施工图设计，可采用设计和施工一体化发包，社会上多纳入工程类发包范围。针对空调主机、锅炉、冷却塔、木制地板、高档门等货物类，由于材料设备供应商对工程施工认识的深入，形成了自身专业安装技能和配套服务，常采用货物和施工一体化发包，并纳入货物类发包范围。2、合同体系设计实例（1）建设项目背景情况1)投资主体。根据政府有关批文，xx大学人才专房项目建设单位为教育部直属院校**大学，估算总值投资393237万元，所需资金自筹解决，同时明确某房开公司为该项目代建人2)代建模式。工程建设周期全过程代建管理，即在xx大学完成立项后，由某房开公司承担工程建设过程的发包人责任，在约定截止时间根据经批准的初步设计概算包干建成。3)工程地点和建模。坐落于长三角某省会城市西北城郊，同时也处于**大学主校区西北，在城市道路围合的地块内；概念性方案设计的建设总用地面积1247300㎡，总建设面积大约44.18㎡，工程地上建筑17-24层，地下建筑不超过2层.4)工程项目进度目标。已经完成选址意向书、建设用地规划许可证、供地手续、建设项目后续建设周期为4.5年（2）项目合同树设计根据我国法律法规，区域生产力水平，拟建工程情况等，按WBS技术将代建合同后的工程相关合同分解成服务、工程、货物三类，行政管理合同不在此列。各类合同发包计划围绕施工总包展开，具体时间节点有待工程设计方案或初步设计批准后进行编排深化。1)整体构架。第一级：项目合同包第二级；、服务合同包、工程合同包、货物合同包；第三级：设计合同包、中介合同包、配套工程合同包：第四级：为发包人发生经济支付建立依据的单个合同或细类合同包，见图6-4-1建设项目合同树构架。2)服务合同包细化。细化可能随着项目的推进发生变化，即第四级合同（包）课继续细分或调整，如：其他设计包可以拆分为基坑围护、弱点、泛光照明、电梯、交通标识、市政配套工程等;第三方检测包可以拆分为桩基、基坑、材料、主体结构、节能、消防等。发包时间暂按相对时间编排。参见图6-4-2服务合同包细