重庆新红阳·永隆山新城一期翡翠谷别墅及洋房定价决策咨询报告47P.docVIP

别墅及洋房定价决策咨询报告

Villasandhousespricingconsultationreport

密级度★★★★★

报告程必扬

文字校对：聂燕

开始时间：2011年8月1日

完成时间：2011年8月4日

含封面共45页

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一局部定价依据 5

〔一〕工程产品本钱核算 5

〔二〕同类物业价格分析 6

一、主城在售别墅楼盘价格 6

二、一小时经济圈别墅楼盘价格 7

三、主城在售洋房楼盘价格 7

四、一小时经济圈洋房楼盘价格 8

五、主城小高层楼盘价格 8

六、一小时经济圈小高层楼盘价格 9

〔三〕工程所在城市其他物业价格分析 10

第二局部定价方法 11

〔一〕本钱导向定价法 11

一、本钱价定价法 11

二、综合本钱定价法 11

〔二〕随行就市法 12

一、可比楼盘均值定价法 12

〔三〕市场可比楼盘量化定价法 15

〔四〕定价结论 19

一、基于波士顿矩阵模型分析 19

第三局部价格策略 21

〔一〕推盘节点 21

〔二〕入市价格策略 23

一、总论 23

二、2011年度价格走势策略 26

第四局部调差系数设定 31

〔一〕交通方便性调差 31

〔二〕可视景观面调差 32

〔三〕产品面积调差 33

〔四〕赠送建筑面积调差 34

一、别墅 34

二、洋房 34

〔五〕赠送花园面积调差 35

〔六〕自然资源调差 36

〔七〕特殊原因调差 37

〔八〕洋房垂直调差 38

〔九〕尾数定价 38

第五局部一批次分户价格表 39

附件房价下跌压力测试 41

1、南川区各在售楼盘 41

2、南川区主流在售楼盘本钱核算 43

〔1〕泽京香格里拉西苑 43

〔2〕德发中央花园工程 45

第一局部定价依据

〔一〕工程产品本钱核算

1、别墅类产品本钱核算单价

A1区+A2区+A3区+B1区=4293元/㎡

2、洋房类产品本钱核算单价

B2区=3028元/㎡

3、小高层产品本钱核算单价

B3区=2533元/㎡

备注：该数据为财务部提供，为保证此次定价的合理性，考虑到目前的通货膨胀率为6.4%，结合传递因素，故所有本钱均上浮10%。

产品类别

本钱单价

上浮10%

最终本钱

别墅

4293

429

4722

洋房

3028

303

3331

小高层

2533

253

2786

〔二〕同类物业价格分析

一、主城在售别墅楼盘价格

区域

工程名称

均价

南岸区

同景国际城香阁华颂

13000

同景国际城郡望

15000

南山1号

12000

渝北区

万科渝园

17000

大鼎湖滨印象

11000

大渡口区

晋愉碧怡林畔二期东岸

13000

北碚区

鲁商云山原筑

9500

中安长岛

15000

沙坪坝区

龙湖东桥郡

13000

富力城公园别墅

10000

江北区

嘉凯城北麓官邸

19800

保利江上明珠

12500

金科太阳海岸

11000

北部新区

万科悦府

28000

奥山别墅

15000

首钢美利山御山别墅

15000

主城在售别墅楼盘均价

14362

二、一小时经济圈别墅楼盘价格

区域

楼盘名称

均价

江津

建宇雍山郡

8000

武隆

汇祥云深处

7500

铜梁

欧鹏兰亭别院

11000

一小时经济圈别墅楼盘均价

8833

三、主城在售洋房楼盘价格

区域

楼盘名称

均价

沙坪坝

峻峰香格里拉

8000

南岸区

蓝光十里蓝山

7800

九龙坡区

金科阳光小镇

6600

渝北区

立邦香语湖

7850

北碚

海宇西湖山水

7300

茶园新区

浅山云景

6500

中铁山水一色

8500

主城洋房楼盘均价

7507

四、一小时经济圈洋房楼盘价格

区域

楼盘名称

均价

铜梁

泽京普罗旺斯

5200

长寿区

维丰蓝湖熙岸

5600

綦江

德宜信锦绣天台

5300

永川

昕晖香缇漫城

5000

涪陵

金科天湖小镇

6000

一小时经济圈洋房楼盘均价

5350

五、主城小高层楼盘价格

区域

楼盘名称

均价

北部新区

复地新成就

8500

渝北区

万科悦峰

8300

高新区

永缘寓乐圈

7800

北碚区

浩博方山境

7300

渝中区

中庚香江美地

8200

巴南区

康利尔风花树

6800

九龙坡区

七彩华府

6600

主城高层产品均价

7643

六、一小时经济圈小高层楼盘价格

区域

楼盘名称

均价

涪陵

奥海蓝山水岸

4600

长寿

香山美地

5000

江津

祥瑞云鼎阳光

5400

綦江

立立依山郡

4000

永川

金科中央公园城

4400

合川

千山米兰郡

4100

一圈高层及多层产品均价

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