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房地产开发工程成本费用构成

1、土地费用。

是指为取得工程用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行

政划拨两种获取土地使用权的方式。

土地费用包括：

（1）土地使用权出让金、征地费；

土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额

并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境

状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准

地价，根据工程用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正

得到。

征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿

费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、

土地管理费、根底占用税和拆迁费等

。

（2）城市建设配套费；

城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、

煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。

（3）拆迁安置补偿费。

拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安

置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费

用。被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给

搬迁补助费或临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的

所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的方式，可以实行货

币补偿，也可以实行房屋产权的调换。

2、前期工程费。

包括：开发工程的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通

一平”等土地开发工程费。工程的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般

可按工程总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地

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上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用

。这些费用的估

算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。

3、房屋开发费。

包括：

（1）建安工程费；

建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费

（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及

设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）

和室内装饰家具费等。

（2）公共配套设施建设费；

指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施

居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公

（或公建设施）的建设费用。主要包括

共厕所、停车场等

。一般按规划指标和实际工程量估算。

（3）基础设施建设费。

指建筑物2M以外和工程红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包

括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外

照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口

费用。一般按实际工程量估算。

4、管理费。

是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公

司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保