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业主大会会议有两种类型：全体大会和代表会议如果采用代表会议形式，则代表的投票权是一个重要的问题：全权代表其所代表的业主行使投票权；仅能行使自己原有的代表权（扮演联系人的角色）会议方式3.业主大会会议的召开3.业主大会会议的召开（1）会议方式——两种投票权的讨论：原则上要求每一位业主亲自参与投票。《物业管理条例》规定：如果业主充分信任选出的代表，他们完全可以通过授权让代表获得投票权。《业主大会规程》中对代表权限明确定为上述第二种方式，即仅能行使自己原有的代表权。第十六条规定：可以按幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应在大会召开前3日，就大会拟讨论事项向其所代表的所有业主征求意见并投票，最后由代表如实向业主大会反映投票情况。在实际操作中，为了减少争议，降低投票成本，可以变通投票方式。一般事项由代表决定，重大事项由全体业主决定。重大事项：制定和修改《管理规约》、《业主大会议事规则》、选聘和解聘物业管理企业、选举和更换业委会成员、专项维修基金的使用和续筹方案。会议方式——两种投票权的讨论：在《业主大会议事规则》中，对一般事项和重大事项进行界定。010203043.业主大会会议的召开投票权业主在其他业主大会会议上的投票权由《业主大会议事规则》约定。投票权的确定原则：“效率优先，兼顾公平”，不应采用复杂的确定方式，从而增加会议的运行成本。3.业主大会会议的召开业主人数、专有部分面积与建筑物总面积之比业主大会作出的决定，必须由双2/3和双1/2以上同意。对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其余事项必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主同意。投票权3.业主大会会议的召开01业主大会的决定对所有业主都具有约束力。02大会的决定应该以书面形式在小区内及时公告。3.业主大会会议的召开业主委员会的基本概念业主委员会的组成业主委员会会议业主委员会与物业管理企业的关系业主委员会与居委会的关系业主委员会自身的建设（三）业主委员会业主委员会与地方人民政府、公安机关、居委会有什么关系？02业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。01业主委员会的性质1.业主委员会的基本概念2业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上讲，还是业主实现民主管理的组织形式。业主委员会的地位1业主委员会的宗旨宗旨是代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。1.业主委员会的基本概念1.业主委员会的基本概念业主委员会的职责业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进行，并向其负责。它的主要职责如下：作为业主大会会议的召集人组织会议，向大会报告物业管理的实施情况，做好会议记录。代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。监督业主公约的实施，对违反公约规定的业主进行制止和纠正。业主大会依法赋予的其他职责。业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全体业主分担。1.业主委员会的基本概念在首次业主大会会议前，业主大会筹备组应确定委员会候选人产生办法及名单，并提交业主大会通过。业委会任期由《业主大会议事规则》和《业主委员会章程》规定。业委会届满两月前，应当召开业主大会会议进行业委会的换届选举。业委会一般由7－9人的单数组成。业主委员会由业主大会选举产生。如果业主人数少且未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会的成立2.业主委员会的组成2.业主委员会的组成（2）业主委员会委员应具备的条件业主委员会的委员应当具有下列条件：①本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主②遵守国家有关法律、法规③遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务④热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力⑤具有一定的组织能力⑥具备必要的工作时间业委会主任由主要业主代表担任。01业委会会议的组织方式由《业主大会议事规则》和《业主委员